Balis · Grąža · 4 min.
Balis: kodėl reklamuojamas pajamingumas nesutampa su nepriklausomais vertinimais
Nepriklausomas „Global Property Guide“ vertinimas rodo, kad bendrasis vilų pajamingumas Balyje siekia 2,93-5,47%, vidutiniškai 4,24%. Dviženkliai skaičiai reklamoje beveik visada reiškia nuomos pagal parą scenarijų, neatskaičius išlaidų ir neįvertinus, kad ilgalaikės nuomos teisės vertė laikui bėgant mažėja.
Svarbiausi skaičiai
Ką sako nepriklausomas vertinimas
2026 m. 3 ketv. duomenimis (atnaujinta 2026 m. rugpjūtį), Global Property Guide vertina vilų Balyje bendrąją grąžą pagal prašomas kainas ir ilgalaikės nuomos įkainius (Global Property Guide):
- 1 miegamasis: 159 800 $ ir 440 $ per mėnesį - 3,30%;
- 2 miegamieji: 184 400 $ ir 840 $ - 5,47%;
- 3 miegamieji: 240 300 $ ir 1 050 $ - 5,24%;
- 4+ miegamieji: 497 300 $ ir 1 215 $ - 2,93%;
- vidurkis - 4,24%. Pasak to paties šaltinio, grynoji grąža paprastai būna 1,5-2 procentiniais punktais mažesnė.
Iš kur atsiranda dviženkliai skaičiai
Reklaminis skaičiavimas dažniausiai remiasi nuoma parai: vidutinė nakties kaina, padauginta iš užimtumo. Kiekvienas šių skaičių yra prielaida, o ne faktas. Sezoniškumas, naujų vilų konkurencija tame pačiame rajone ir įvertinimai rezervavimo platformose gali gerokai pakeisti rezultatą.
Antra priežastis - bendrieji skaičiai. Valdymo įmonė, platformų komisiniai, valymas, komunalinės paslaugos, remontas ir baldų keitimas atima nemažą pajamų dalį. Jei skaičiavime nėra išlaidų eilutės, tai pajamų įvertis, o ne grąža.
Trečia priežastis - bazė. Grąža dažnai skaičiuojama nuo kainos be baldų, pirkimo mokesčių, notaro ir teisinio patikrinimo. Tikroji investicija didesnė, todėl tos pačios pajamos duoda mažesnį procentą. Galiausiai pirmųjų metų prognozės remiasi geriausiais rajono objektais, o nauja vila dar neturi atsiliepimų ir įvertinimo.
Ilgalaikė nuoma: grąža prieš terminą
Dauguma vilų užsieniečiams parduodamos kaip ilgalaikė žemės ir objekto nuoma 25-30 metų ar ilgiau. Pasibaigus terminui objektas grįžta žemės savininkui, jei nuoma nepratęsiama. Vadinasi, dalis metinių pajamų yra investuotų pinigų grąžinimas, o ne pelnas.
Paprasta taisyklė: esant 25 metų terminui, vien kapitalui susigrąžinti reikia apie 4% kainos per metus (1/25). Jei bendroji grąža 5%, o grynoji 3-3,5%, investicija gali neatsipirkti iki nuomos pabaigos be didesnių kainų pratęsiant ar perparduodant.
Todėl leasehold (ilgalaikė nuoma) viloje svarbiausias klausimas - ne procentas brošiūroje, o kiek metų nuomos liko, kiek kainuos pratęsimas ir ar teisę galima parduoti iki jos pabaigos. Kuo trumpesnis likęs terminas, tuo greičiau krenta perpardavimo kaina.
Mokesčiai keičia vaizdą
Pajamos iš žemės ir pastatų nuomos Indonezijoje apmokestinamos galutiniu 10% mokesčiu nuo bendros sumos; išlaidos jo nemažina (DJP). Apgyvendinimas su paslaugomis (nuoma parai, vykdoma kaip viešbučių verslas) į šį režimą nepatenka ir apmokestinamas pagal kitas taisykles, todėl struktūrą reikia pasirinkti prieš pirkimą. Perkant iš vystytojo, jei PVM neįskaičiuotas į kainą, jis pridedamas prie skaičiavimo: tarifas 12%, faktiškai 11% (bazė - 11/12 kainos) (PwC).
Palyginimui, tas pats Global Property Guide įvertis rodo vidutiniškai 12% butams Džakartoje ir 7,57% Surabajoje (Global Property Guide). Balis brangus, palyginti su ilgalaike nuoma: pirkėjai moka už gyvenimo būdą ir turistų paklausą, o ne už didelę bazinę grąžą. Tai nėra blogai, bet turi būti sąžiningai atspindėta skaičiavime.
Praktinė išvada: jei vila jums patinka kaip vieta gyventi ir nuomoti, kai išvykstate, remkitės atsargiu ilgalaikės nuomos scenarijumi, o pajamas iš nuomos parai laikykite galimu priedu. Jei pirkimas prasmingas tik nuomos parai scenarijuje su dideliu užimtumu, saugumo atsarga maža.
Kaip patikrinti kito skaičiavimą
Ši medžiaga yra bendra informacija, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija: sąlygos tikrinamos konkrečiam objektui prieš sandorį.
- paprašykite faktinių panašių objektų 12 mėnesių pajamų, o ne prognozės;
- patikrinkite, ar įtraukti valdymas, platformų komisiniai, mokesčiai ir remontas;
- perskaičiuokite grąžą atsižvelgdami į žemės nuomos terminą;
- palyginkite su nepriklausomu įverčiu - vidutiniškai 4,24% pagal Global Property Guide;
- įvertinkite žemo sezono mėnesius ir paleidimo laiką: pirmais mėnesiais naujo objekto užimtumas paprastai mažesnis nei rajono vidurkis.
Ką tai reiškia pirkėjui
- Nepriklausomo įverčio orientyras - apie 4% bendrosios grąžos, o ne dviženkliai skaičiai iš reklamų.
- Reklamuojamas ROI yra nuomos parai scenarijus; jį reikia perskaičiuoti įvertinus išlaidas.
- Esant ilgalaikei nuomai, dalis pajamų yra kapitalo grąžinimas: kasmet atimkite 1/nuomos terminą.
- 10% mokestis taikomas bendroms nuomos pajamoms.
- PVM perkant iš vystytojo: tarifas 12%, faktiškai 11%, jei neįskaičiuotas į kainą.
Aktualu . Tai bendra informacija, o ne teisinė ar mokesčių konsultacija.
Kipras · Mokesčiai · 4 min.