Bali · Rendimenti · 4 min
Bali: perché i rendimenti pubblicizzati non coincidono con le stime indipendenti
La stima indipendente di Global Property Guide indica un rendimento lordo del 2,93-5,47% per le ville a Bali, con una media del 4,24%. Le cifre a due cifre degli annunci si riferiscono quasi sempre a uno scenario di affitto giornaliero, prima delle spese e senza considerare che il valore della locazione a lungo termine diminuisce nel tempo.
I dati principali
Cosa dice la stima indipendente
Nei dati del T3 2026 (aggiornati ad agosto 2026), Global Property Guide stima il rendimento lordo delle ville a Bali sulla base dei prezzi richiesti e degli affitti a lungo termine (Global Property Guide):
- 1 camera da letto: 159.800 $ e 440 $ al mese - 3,30%;
- 2 camere da letto: 184.400 $ e 840 $ - 5,47%;
- 3 camere da letto: 240.300 $ e 1.050 $ - 5,24%;
- 4+ camere da letto: 497.300 $ e 1.215 $ - 2,93%;
- media - 4,24%. Secondo la stessa fonte, i rendimenti netti sono in genere inferiori di 1,5-2 punti percentuali.
Da dove vengono le cifre a due cifre
Un calcolo pubblicitario si basa di solito sugli affitti a notte: la tariffa media per notte moltiplicata per l'occupazione. Ognuno di questi numeri è un'ipotesi, non un fatto. Stagionalità, concorrenza delle nuove ville nella stessa zona e valutazioni sulle piattaforme di prenotazione possono cambiare molto il risultato.
Il secondo motivo sono le cifre lorde. Società di gestione, commissioni delle piattaforme, pulizie, utenze, riparazioni e sostituzione degli arredi assorbono una quota notevole dei ricavi. Se un calcolo non ha una voce per le spese, è una stima dei ricavi, non un rendimento.
Il terzo motivo è la base. Il rendimento viene spesso calcolato sul prezzo senza arredi, imposte d'acquisto, notaio e verifica legale. L'investimento reale è maggiore, quindi gli stessi ricavi danno una percentuale più bassa. Infine, le previsioni per i primi anni si basano sui migliori immobili della zona, mentre una villa nuova non ha ancora recensioni né valutazioni.
Locazione a lungo termine: rendimento contro durata
La maggior parte delle ville per stranieri viene venduta come locazione a lungo termine del terreno e dell'immobile per 25-30 anni o più. Alla scadenza l'immobile torna al proprietario del terreno, salvo proroga. Quindi una parte del reddito annuo è restituzione del denaro investito, non profitto.
Una regola pratica: con una durata di 25 anni serve circa il 4% del prezzo all'anno (1/25) solo per recuperare il capitale. Se il rendimento lordo è del 5% e quello netto del 3-3,5%, l'investimento potrebbe non ripagarsi entro la fine della locazione senza prezzi più alti per la proroga o la rivendita.
Per una villa in leasehold (locazione a lungo termine), quindi, la domanda chiave non è la percentuale della brochure, ma quanti anni restano, quanto costerà la proroga e se il diritto può essere venduto prima della scadenza. Più breve è la durata residua, più rapidamente scende il prezzo di rivendita.
Le tasse cambiano il quadro
In Indonesia il reddito da locazione di terreni ed edifici è soggetto a un'imposta definitiva del 10% sull'importo lordo; le spese non la riducono (DJP). Le strutture ricettive con servizi (affitti a notte gestiti come attività alberghiera) sono escluse da questo regime e tassate con altre regole, quindi la struttura va scelta prima dell'acquisto. Acquistando dal costruttore, se l'IVA non è inclusa nel prezzo, si aggiunge al calcolo: l'aliquota è del 12%, di fatto 11% (la base è 11/12 del prezzo) (PwC).
Per confronto, la stessa stima di Global Property Guide indica una media del 12% per gli appartamenti a Giacarta e del 7,57% a Surabaya (Global Property Guide). Bali è cara rispetto agli affitti a lungo termine: gli acquirenti pagano lo stile di vita e la domanda turistica, non un alto rendimento di base. Non è un male, ma va riflesso onestamente nel calcolo.
La conclusione pratica: se una villa vi piace come luogo in cui vivere e da affittare quando siete via, usate uno scenario prudente di affitto a lungo termine e considerate i ricavi a notte come un possibile extra. Se l'acquisto ha senso solo con affitti a notte e alta occupazione, il margine di sicurezza è ridotto.
Come verificare il calcolo di qualcun altro
Questo materiale è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale: le condizioni si verificano per l'immobile specifico prima della compravendita.
- chiedete i ricavi effettivi di 12 mesi di immobili simili, non una previsione;
- verificate se sono inclusi gestione, commissioni delle piattaforme, tasse e riparazioni;
- ricalcolate il rendimento tenendo conto della durata della locazione del terreno;
- confrontatelo con la stima indipendente - in media 4,24% secondo Global Property Guide;
- considerate i mesi di bassa stagione e i tempi di avvio: nei primi mesi un immobile nuovo ha di solito un'occupazione inferiore alla media della zona.
Cosa significa per chi compra
- Il riferimento della stima indipendente è un rendimento lordo di circa il 4%, non le cifre a due cifre degli annunci.
- Un ROI pubblicizzato è uno scenario di affitto a notte; va ricalcolato con le spese.
- Con una locazione a lungo termine, parte del reddito è restituzione del capitale: sottraete 1/durata della locazione all'anno.
- L'imposta del 10% si applica al reddito lordo da locazione.
- IVA sull'acquisto dal costruttore: aliquota 12%, di fatto 11%, se non inclusa nel prezzo.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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