Radisson Individuals Anta Canggu
酒店式公寓 · 在建，2027年第1季度开业
巴厘岛、仓古起价 $178,000
开间、一居室和两居室公寓距海滩7分钟
产权类型： 长期租赁产权 (leasehold)，期限因项目而异
巴厘岛
巴厘岛房产，直接从开发商购买 - 0% 佣金，土地和许可证已核实
租赁需求旺盛的度假胜地。外国人通过长期租赁（合同期内的房产使用权，不含所有权）或使用权持有房产，而非永久产权。
目录中 46 个项目，价格起自 1690000000 m² 目录，截至 2026年11月4日
- 0% 佣金 - 由开发商支付我们
- 土地和许可证已核实 PBG、SLF - 预订前核查
- 远程办理 部分开发商提供分期
您以官方价格直接向开发商购买。我们的佣金由开发商支付。
当地当前时间
6,948,7542025年外国游客
Disparda Bali · 核实日期：
入住率47% · 平均每晚$146巴厘岛短租
AirDNA · 核实日期：
$300,0002居室房价中位数
Ayla Property · 核实日期：
当前市场
各地区价格
挂牌价中位数：Uluwatu $363K，Ubud $295K，Canggu $271K；按户型：1BR $171,755，2BR $300,000。
Ayla Property, 2026 report · 核实日期：
项目：巴厘岛
目录中的项目起价为 Rp 1,690,000,000
巴厘岛、仓古Ramada Encore Pandawa Hills
酒店式公寓 · 在建，2027年第4季度交付
巴厘岛、Pandawa起价 $135,000
1至3卧别墅距Pandawa海滩3分钟
产权类型： 长期租赁产权 (leasehold)，期限因项目而异
项目地图
标记按城市和区域显示；具体位置请向开发商确认。
© OpenStreetMap contributors
外国人的产权规定
无法永久拥有房产。可选方式包括 Hak Pakai、通过 PT PMA 持有 HGB，以及长期租赁（仅在合同期限内享有使用权，不拥有产权）。
持有方式
Hak Pakai - 国有土地（HPL）上为 30+20+30 年，私有土地上最长 30 年；HGB - 仅可通过 PT PMA 公司持有；Hak Sewa - 长期租赁（在合同期内使用房产的权利，不含所有权）。关于外国买家的最低价格，各来源说法不一（Rp 30亿或 Rp 50亿），我们会针对每处房产逐一核实。
PP 18/2021 · 核实日期：
税费及其他支出
房产税（PBB-P2）
自2026年起，税率已由地方条例调整；我们会通过具体房产的Bapenda证明核实现行税率。
购房总成本
房屋价格并非全部费用。在巴厘岛 还需支付以下费用。
| BPHTB（购房税）- 5%，巴东县 | Perda Badung 7/2023 |
| 从开发商处购买房产的增值税 - 实际为 11%（按价格的 11/12 为基数适用 12% 税率），如未含在价格中 | DJP |
| 公证人/PPAT 和律师费用 - 以合同为准 |
核实日期：
持有期间每年需支付: 房产税 PBB-P2 以该房产对应的 Bapenda 记录为准；管理费用以合同约定为准。
我们关注的风险
开发商宣称回报率与独立评估有差距；短租相关税费。
收益率
独立估算的毛收益率为 2.93-5.47%，视卧室数量而定，巴厘岛平均为 4.24%（Global Property Guide，2026年第3季度，2026年8月更新）。开发商广告中的收益承诺既不是事实，也不是 m² 的预测，我们会逐个项目审核。
Global Property Guide · 核实日期：
适合哪些人，不适合哪些人
符合需求
- 计划短租，并采用现实的入住率进行测算
- 愿意接受长期租赁或通过 PT PMA 持有
不符合需求
- 需要土地完全产权（永久所有权）
- 收益率按开发商广告中的数据计算
我们核查每个项目的内容： 核查长期租赁期限和条件、PBG、银行保函，以及出租业务的税务方案。
致外国买家
外国人可以在巴厘岛买房吗
是的。 在巴厘岛，外国人通过长期租赁（leasehold）或使用权持有房产，而不是拥有土地。代持（nominee）安排是违法的，我们不参与。
预订前我们核查什么。 土地租赁的状态和期限、建筑许可（PBG）、已竣工建筑的使用许可（SLF），以及期房销售的银行保函。
签证。 仅买房不能获得居留；Second Home Visa 与购房无关。
以上为一般信息，不构成法律意见。预订前，我们会与购房国的律师核实适用于您护照的条件。
可以远程购房吗
您可以通过授权委托书远程完成交易，无需乘飞机前往。通常仍需亲自办理一个步骤：在您所在国家的公证处或领事馆签署授权委托书。
巴厘岛
可以，无需亲自飞往 - 向代表出具有限授权书（kuasa khusus）即可。但必须有人亲自到公证人/PPAT 处：公证法要求当事人和两名见证人亲自到场，视频通话不能代替当面签署（A&J Real Estate).
重要提示: 授权委托书必须针对具体交易和房产；PPAT 必须拒绝“绝对”授权委托书（PP 24/1997，第 39 条）。禁止使用名义持有人安排。
本文仅供参考，不构成法律意见。汇款前，请让交易所在国的律师或公证人确认授权委托书的格式、翻译和海牙认证要求。
购房款应根据合同汇给开发商或存入受保护的账户，切勿汇给代理机构。
购房常见问题
外国人可以在巴厘岛拥有土地吗？
不可以，外国人无法永久拥有土地。可选方式包括 Hak Pakai、通过 PT PMA 公司持有 HGB，以及长期租赁（仅在合同期限内享有使用权，不拥有产权）（PP 18/2021，核实于 2026年9月14日）。每个项目我们都会注明产权结构及期限。
可以登记在当地居民名下吗？
不可以。名义持有人安排属于违法行为，处罚也适用于中介 (NusaBali，核实于 2026年9月14日）。我们不参与此类安排。
开发商承诺两位数收益率，这可信吗？
独立评估的毛收益率为 2.93-5.47%，具体取决于卧室数量；巴厘岛平均为 4.24%（Global Property Guide，2026年第3季度，2026年8月更新，2026年11月5日核实）。我们会逐个项目审核广告中的数字，包括假设的入住率、管理和税费。
购房需要缴纳哪些税费？
购置税（BPHTB）- Badung 县为 5%；从开发商处购买房产的增值税 - 实际为 11%（按价格的 11/12 为基数适用 12% 税率），如未含在价格中（Perda Badung 7/2023, DJP).
非居民的租金收入需要缴纳哪些税？
非居民租金收入按毛收入的 20% 缴纳税款 (PPh 26)，另需缴纳地方住宿税 (DJP)。具体税制取决于您的身份和持有结构，我们会根据交易情况确认。
购房能获得签证吗？
不能。印尼有 Second Home Visa，但它与购置房产无关 (Imigrasi).
长期租赁的价值会如何随时间变化？
随着剩余租期缩短，租赁权的价值会下降。因此，我们会核查租期、续租条件，以及合同中关于转让租赁权的规定。