Bali · Recht · 5 Min.
Bali: langfristige Pacht, Landrechte für Ausländer und PT PMA
Ausländer können auf Bali kein Land im Volleigentum besitzen. Es gibt drei legale Wege: langfristige Pacht, Hak Pakai oder eine PT PMA-Gesellschaft. Seit Februar 2026 ist es auf Provinzebene ausdrücklich verboten, Land über einen indonesischen Treuhänder (Nominee) zu halten.
Die wichtigsten Zahlen
Warum kein unbefristetes Volleigentum?
Das zeitlich unbegrenzte Eigentum an Grundstücken (Hak Milik) steht nach dem Grundlagengesetz über die Agrarordnung von 1960 ausschließlich indonesischen Staatsangehörigen zu. Ausländer benötigen andere Rechtskonstruktionen, die jeweils befristet sind.
Geschäfte, bei denen ein Grundstück auf einen indonesischen Staatsangehörigen eingetragen ist, während ein Ausländer es über Darlehen, Vollmachten und Nebenvereinbarungen kontrolliert, waren lange gängige Praxis. Heute stellt dies ein unmittelbares rechtliches Risiko dar; mehr dazu weiter unten. Die legalen Konstruktionen sind klarer: Der Käufer erhält ein Recht für eine bestimmte Laufzeit, und dessen Wert hängt von der Laufzeit und den Verlängerungsbedingungen ab.
Drei legale Wege
Alle drei Optionen sind befristet. Der Wert einer Immobilie hängt daher von der verbleibenden Laufzeit des Rechts und den Verlängerungsbedingungen ab.
Prüfen Sie genau, was Sie erwerben: die Pacht eines Grundstücks mit dem Recht, eine Villa zu errichten, eine fertige Villa auf gepachtetem Land oder eine Wohnung in einer Anlage. Bei den letzten beiden Optionen ist wichtig, dass die Laufzeit des Rechts am Gebäude mit der Laufzeit der Grundstückspacht übereinstimmt und nicht früher endet. Beginnt die Laufzeit mit der Unterzeichnung und dauert der Bau zwei Jahre, geht ein Teil der bezahlten Laufzeit bereits während der Bauphase verloren.
- Pacht (Hak Sewa) - langfristige Pacht von Grundstück und Immobilie für N Jahre auf Grundlage eines Vertrags mit dem Eigentümer. Die häufigste Option für Villen.
- Hak Pakai - ein Nutzungsrecht, das auf einen Ausländer mit den erforderlichen Einwanderungsdokumenten eingetragen werden kann. Nach PP 18/2021 ist es auf Staatsland (HPL) für bis zu 30 Jahre erhältlich, mit 20 Jahren Verlängerung und 30 Jahren Erneuerung (PP 18/2021). Auf Privatland bis zu 30 Jahre, danach ist nur eine neue Vereinbarung mit dem Eigentümer möglich. 80 Jahre sind ein Maximum, keine Garantie: Verlängerung und Erneuerung erfordern einen Antrag und eine gültige Aufenthaltsgenehmigung (KITAS/KITAP). Für Ausländer gelten gesetzliche Beschränkungen bei Mindestpreis, Grundstücksfläche und Anzahl der Immobilien.
- PT PMA - ein indonesisches Unternehmen mit ausländischem Kapital. Es kann ein Baurecht (HGB) erhalten, ist jedoch eine Geschäftsstruktur mit eigenen Anforderungen.
PT PMA: Was sich 2025 geändert hat
Die BKPM-Verordnung 5/2025 senkte das erforderliche eingezahlte Mindestkapital einer PT PMA auf Rp2,5 Mrd., behielt jedoch eine Mindestinvestition von über Rp10 Mrd. je fünfstelligem KBLI-Tätigkeitscode bei. Für Projektentwicklung und Beherbergung (Kurzzeit- und Langzeitvermietung) können Grundstücke und Gebäude nun auf diesen Betrag angerechnet werden (Mori Hamada). Eine PT PMA ist sinnvoll, wenn die Villa tatsächlich als Geschäft betrieben wird und nicht als Umgehung des Eigentumsverbots dient.
Ein Unternehmen verursacht laufende Kosten: Buchhaltung, Investitionsberichte, Steuern und tätigkeitsbezogene Genehmigungen. Für eine einzelne Villa zur privaten Nutzung ist dies in der Regel überdimensioniert; für ein Portfolio von Immobilien zur Kurzzeitvermietung kann es eine praktikable Struktur sein.
Nominee-Konstruktionen sind verboten
Am 24. Februar 2026 setzte der Gouverneur von Bali Perda Nr. 4/2026 in Kraft. Das Gesetz verbietet die Übertragung der Kontrolle über Grundstücke an Ausländer über einen Nominee-Eigentümer (»pinjam nama«). Die Sanktionen reichen von Verwarnungen und Betriebsaussetzungen bis zum Entzug von Genehmigungen, zum Abriss von Gebäuden und zu Geldbußen; strafrechtliche Haftung richtet sich nach den allgemeinen Gesetzen (NusaBali).
Das Gesetz richtet sich auch gegen Vermittler, die solche Konstruktionen organisieren. Wenn ein Verkäufer vorschlägt, das Grundstück »wie alle anderen« auf einen Einheimischen eintragen zu lassen, sollten Sie die Transaktion stoppen und eine legale Struktur wählen.
Was im Grundstückspachtvertrag zu prüfen ist
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Vertragsbedingungen müssen vor einer Transaktion im Hinblick auf das konkrete Objekt geprüft werden.
- Eigentumszertifikat (SHM) und Übereinstimmung des darin eingetragenen Namens mit dem Verpächter; Zustimmung des Ehepartners und der Erben;
- Zonierung des Grundstücks: Sind Wohnnutzung und touristische Vermietung zulässig?
- Baugenehmigung (PBG) für die Villa oder das Projekt;
- Pachtdauer: Beginnt sie mit der Unterzeichnung oder mit der Übergabe des Objekts?
- Verlängerung: Preis oder Preisformel sowie Mitteilungsfristen - nicht nur eine Verlängerung »nach Vereinbarung«;
- Recht zur Übertragung und Untervermietung ohne Zustimmung des Eigentümers - davon hängt der Weiterverkauf ab;
- notarielle Beurkundung und Regelungen für den Fall, dass das Grundstück verkauft wird oder der Eigentümer stirbt;
- Wer zahlt die Steuer von 10% auf die Pachtzahlungen und die örtliche Grundsteuer?
Was das für Käufer bedeutet
- Ausländern stehen langfristige Pacht, Hak Pakai oder eine PT PMA zur Verfügung - alle Optionen sind befristet.
- Ein indonesischer Strohmann als Eigentümer birgt seit 2026 ein unmittelbares Sanktionsrisiko.
- Der Wert eines langfristigen Pachtrechts hängt von den Verlängerungs- und Übertragungsbedingungen ab; diese sollten zuerst geprüft werden.
- Eine PT PMA eignet sich für ein Geschäft mit tatsächlichem Umsatz, nicht für eine einzelne Villa.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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