Bali · Hüquq · 5 dəq.
Bali: uzunmüddətli icarə, əcnəbilər üçün torpaq hüquqları və PT PMA
Əcnəbi Bali-də torpaq üzərində mülkiyyət hüququna sahib ola bilməz. Qanuni yollar üçdür: uzunmüddətli icarə, Hak Pakai istifadə hüququ və ya PT PMA şirkəti. İndoneziya vətəndaşının nominal mülkiyyətçi kimi göstərildiyi sxem 2026-cı ilin fevralından etibarən əyalət səviyyəsində birbaşa qadağan edilib.
Əsas rəqəmlər
Niyə tam mülkiyyət deyil?
1960-cı il Əsas Aqrar Qanununa görə torpağa tam və müddətsiz mülkiyyət (Hak Milik) yalnız İndoneziya vətəndaşlarına açıqdır. Əcnəbilər digər formalardan istifadə etməlidir və onların hər biri müəyyən müddətlidir.
Torpağın İndoneziya vətəndaşının adına qeydiyyatdan keçirildiyi, əcnəbinin isə onu kreditlər, etibarnamələr və əlavə müqavilələr vasitəsilə idarə etdiyi əməliyyatlar uzun müddət bazarda adi təcrübə olub. İndi onlar birbaşa hüquqi risk daşıyır, bu barədə aşağıda danışılır. Qanuni formalar daha aydındır: alıcı müəyyən müddətə hüquq alır və bu hüququn dəyəri onun müddətindən və şərtlərindən asılıdır.
Üç qanuni seçim
Hər üç seçim müəyyən müddətlidir, ona görə də obyektin dəyəri hüququn qalan müddətindən və onun uzadılma şərtlərindən asılıdır.
Dəqiq nəyin alındığını yoxlayın: villa tikmək hüququ ilə torpaq icarəsi, icarəyə götürülmüş torpaqda hazır villa və ya kompleksdə mənzil. Son iki halda binaya hüququn müddətinin torpaq icarəsinin müddətinə uyğun gəlməsi və ondan əvvəl bitməməsi vacibdir. Müddət imzalanma tarixindən başlayırsa və tikinti iki il çəkirsə, ödənilmiş müddətin bir hissəsi tikinti tamamlanmazdan əvvəl keçəcək.
- Uzunmüddətli icarə (Hak Sewa) - sahib ilə müqavilə əsasında torpağın və obyektin N il müddətinə uzunmüddətli icarəsi. Villalar üçün ən çox yayılmış seçimdir.
- Hak Pakai - tələb olunan immiqrasiya sənədləri olan əcnəbinin adına qeydiyyata alına bilən istifadə hüququ. PP 18/2021-ə əsasən dövlət torpağında (HPL) 30 ilə qədər, 20 il uzadılma və 30 il yenilənmə ilə verilir (PP 18/2021). Xüsusi torpaqda 30 ilə qədər, bundan sonra yalnız sahiblə yeni razılaşma mümkündür. 80 il zəmanət deyil, maksimumdur: uzadılma və yenilənmə üçün müraciət və etibarlı yaşayış icazəsi (KITAS/KITAP) tələb olunur. Əcnəbilər minimum qiymət, torpaq sahəsi və əmlakların sayı üzrə qanuni məhdudiyyətlərə tabedir.
- PT PMA - xarici kapitallı İndoneziya şirkəti. O, binadan istifadə hüququna (HGB) sahib ola bilər, lakin bu, öz tələbləri olan biznes strukturudur.
PT PMA: 2025-ci ildə nə dəyişdi
BKPM-in 5/2025 saylı qaydası PT PMA üçün minimum ödənilmiş kapitalı Rp2.5 milyarda endirdi, lakin hər beşrəqəmli KBLI biznes kodu üçün Rp10 milyarddan çox minimum investisiyanı saxladı. Daşınmaz əmlakın inkişafı və yerləşdirmə biznesi (qısamüddətli və uzunmüddətli icarə) üçün torpaq və binalar indi bu məbləğə daxil edilir (Mori Hamada). Villa sahiblik məhdudiyyətindən yayınma üsulu deyil, hesabat öhdəlikləri olan real biznesdirsə, PT PMA məna kəsb edə bilər.
Şirkətin daimi xərcləri var: mühasibat, investisiya fəaliyyəti hesabatları, vergilər və biznes lisenziyaları. Şəxsi istifadə üçün bir villa üçün bu, adətən həddindən artıqdır; qısamüddətli icarəyə verilən obyektlər portfeli üçün isə işlək struktur ola bilər.
Nominee sxemləri qadağandır
24 fevral 2026-da Bali qubernatoru torpaq üzərində nəzarətin nominee sahib vasitəsilə ("pinjam nama") əcnəbiyə verilməsini qadağan edən 4/2026 saylı Perda-nı qüvvəyə mindirdi. Sanksiyalar xəbərdarlıq və fəaliyyətin dayandırılmasından icazələrin ləğvinə, binaların sökülməsinə və cərimələrə qədərdir; cinayət məsuliyyəti ümumi qanunlarla tənzimlənir (NusaBali).
Qanun bu sxemləri təşkil edən vasitəçiləri də hədəf alır. Satıcı torpağı "hamı kimi" yerli sakinin adına qeydiyyatdan keçirməyi təklif edirsə, bunu əməliyyatı dayandırmaq və əvəzində qanuni struktur seçmək siqnalı kimi qəbul edin.
Torpaq icarəsi müqaviləsində nəyi yoxlamalı
Bu məqalə yalnız ümumi məlumat xarakteri daşıyır və hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil. Əməliyyatdan əvvəl şərtlər konkret obyekt üçün nəzərdən keçirilməlidir.
- sahibin sertifikatı (SHM) və sahibin adının icarəyə verənlə uyğun gəlib-gəlmədiyi; həyat yoldaşının və varislərin razılığı;
- torpağın zonalaşdırılması: yaşayış istifadəsinə və turist icarəsinə icazə verilib-verilmədiyi;
- villa və ya kompleks üçün tikinti icazəsi (PBG);
- icarə müddəti və onun imzalanma tarixindən, yoxsa obyektin təhvilindən başladığı;
- uzadılma şərtləri: sadəcə "qarşılıqlı razılaşma ilə" deyil, qiymət və ya qiymət düsturu və bildiriş müddətləri;
- sahibin razılığı olmadan hüququ ötürmək və subicarəyə vermək imkanı; bu, təkrar satışa təsir edir;
- notarial təsdiq və torpaq satılarsa və ya sahib vəfat edərsə, müqavilənin taleyi;
- icarə gəlirinə 10% vergini və yerli əmlak vergisini kimin ödədiyi.
Bu, alıcı üçün nə deməkdir
- Əcnəbilər uzunmüddətli icarədən, Hak Pakai-dən və ya PT PMA-dan istifadə edə bilər - hamısı müəyyən müddətlidir.
- İndoneziyalı nominee sahibdən istifadə 2026-cı ildən birbaşa sanksiya riski daşıyır.
- Uzunmüddətli icarənin dəyəri onun uzadılma və ötürmə şərtlərindən asılıdır; ilk növbədə bunlar yoxlanılmalıdır.
- PT PMA tək villa üçün deyil, real fəaliyyəti olan biznes üçün uyğundur.
Məlumat tarixi: . Bu, hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil, ümumi məlumatdır.
Kipr · Vergilər · 4 dəq.