Բալի. երկարաժամկետ վարձակալություն, օտարերկրացիների հողային իրավունքները և PT PMA-ն

Ինչու ոչ լիարժեք սեփականություն

Հողի լիարժեք, անժամկետ սեփականությունը (Hak Milik) 1960 թ. Հողային հիմնական օրենքով հասանելի է միայն Ինդոնեզիայի քաղաքացիներին։ Օտարերկրացիները պետք է օգտվեն այլ ձևերից, որոնցից յուրաքանչյուրը ժամկետային է։

Գործարքները, որոնցում հողը գրանցվում է Ինդոնեզիայի քաղաքացու անունով, իսկ օտարերկրացին այն վերահսկում է վարկերի, լիազորագրերի և լրացուցիչ համաձայնագրերի միջոցով, երկար ժամանակ եղել են շուկայի սովորական պրակտիկա։ Այժմ դրանք ուղիղ իրավական ռիսկ են կրում, որը քննարկվում է ստորև։ Իրավական ձևերն ավելի պարզ են. գնորդը ստանում է իրավունք որոշակի ժամկետով, և այդ իրավունքի արժեքը կախված է դրա տևողությունից և պայմաններից։

Երեք իրավական տարբերակ

Երեք տարբերակն էլ ժամկետային են, ուստի գույքի արժեքը կախված է իրավունքի մնացած ժամկետից և դրա երկարաձգման պայմաններից։

Ստուգեք, թե կոնկրետ ինչ եք գնում. հողի վարձակալություն՝ վիլլա կառուցելու իրավունքով, վարձակալված հողի վրա ավարտված վիլլա, թե բնակարան համալիրում։ Վերջին երկու դեպքերում կարևոր է, որ շենքի նկատմամբ իրավունքի ժամկետը համընկնի հողի վարձակալության ժամկետի հետ և ավելի շուտ չավարտվի։ Եթե ժամկետը սկսվում է ստորագրման օրվանից, իսկ շինարարությունը տևում է երկու տարի, վճարված ժամկետի մի մասը կանցնի մինչև շինարարության ավարտը։

• Երկարաժամկետ վարձակալություն (Hak Sewa)՝ հողի և գույքի երկարաժամկետ վարձակալություն N տարով՝ սեփականատիրոջ հետ պայմանագրով։ Վիլլաների համար սա ամենատարածված տարբերակն է։
• Hak Pakai - օգտագործման իրավունք, որը կարող է գրանցվել անհրաժեշտ ներգաղթային փաստաթղթեր ունեցող օտարերկրացու անունով։ PP 18/2021-ի համաձայն՝ պետական հողի վրա (HPL) այն տրվում է մինչև 30 տարով, 20 տարով երկարաձգմամբ և 30 տարով թարմացմամբ (PP 18/2021)։ Մասնավոր հողի վրա՝ մինչև 30 տարի, որից հետո հնարավոր է միայն նոր համաձայնագիր սեփականատիրոջ հետ։ 80 տարին առավելագույնն է, ոչ թե երաշխիք. երկարաձգման և թարմացման համար անհրաժեշտ են դիմում և գործող կացության թույլտվություն (KITAS/KITAP)։ Օտարերկրացիների համար գործում են օրենքով սահմանված սահմանափակումներ նվազագույն գնի, հողի մակերեսի և գույքերի քանակի վերաբերյալ։
• PT PMA՝ օտարերկրյա կապիտալով ինդոնեզական ընկերություն։ Այն կարող է ունենալ շենքի օգտագործման իրավունք (HGB), բայց դա բիզնես կառույց է՝ իր պահանջներով։

PT PMA. ինչ փոխվեց 2025 թ.-ին

BKPM-ի 5/2025 կանոնակարգը PT PMA-ի նվազագույն վճարված կապիտալն իջեցրել է մինչև Rp2.5 մլրդ՝ պահպանելով Rp10 մլրդ-ից ավելի նվազագույն ներդրումը յուրաքանչյուր հնգանիշ KBLI կոդի համար։ Կառուցապատման և կացության բիզնեսների (կարճաժամկետ և երկարաժամկետ վարձակալություն) համար հողը և շենքերն այժմ հաշվվում են այդ գումարի մեջ (Mori Hamada)։ PT PMA-ն կարող է իմաստ ունենալ, եթե վիլլան իրական բիզնես է՝ հաշվետվողականությամբ, և ոչ թե սեփականության սահմանափակումը շրջանցելու միջոց։

Ընկերությունն ունի մշտական ծախսեր՝ հաշվապահություն, ներդրումային գործունեության հաշվետվություններ, հարկեր և բիզնես լիցենզիաներ։ Անձնական օգտագործման մեկ վիլլայի համար դա սովորաբար ավելորդ է, իսկ կարճաժամկետ վարձով տրվող օբյեկտների պորտֆելի համար կարող է աշխատող կառույց լինել։

Նոմինալ սխեմաներն արգելված են

2026 թ. փետրվարի 24-ին Բալիի նահանգապետն ուժի մեջ մտցրեց Perda No. 4/2026-ը, որն արգելում է հողի նկատմամբ վերահսկողությունը օտարերկրացուն փոխանցել նոմինալ սեփականատիրոջ միջոցով («pinjam nama»)։ Պատժամիջոցները՝ նախազգուշացումից և գործունեության կասեցումից մինչև թույլտվությունների չեղարկում, շենքերի քանդում և տուգանքներ. քրեական պատասխանատվությունը կարգավորվում է ընդհանուր օրենքներով (NusaBali).

Օրենքը թիրախավորում է նաև միջնորդներին, որոնք կազմակերպում են նման սխեմաներ։ Եթե վաճառողն առաջարկում է հողը գրանցել տեղացու անունով, «ինչպես բոլորն են անում», դա ազդանշան է՝ դադարեցնել գործարքը և ընտրել իրավական կառույց։

Ինչ ստուգել հողի վարձակալության պայմանագրում

Այս հոդվածը միայն ընդհանուր տեղեկատվության համար է և իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Պայմանները պետք է ստուգվեն կոնկրետ օբյեկտի համար մինչև գործարքը։

• սեփականատիրոջ վկայականը (SHM) և արդյոք սեփականատիրոջ անունը համընկնում է վարձատուի անվան հետ. ամուսնու և ժառանգների համաձայնությունը;
• հողի գոտիավորումը. արդյոք թույլատրված են բնակելի օգտագործումը և զբոսաշրջային վարձակալությունը;
• վիլլայի կամ նախագծի շինթույլտվությունը (PBG);
• վարձակալության ժամկետը և արդյոք այն սկսվում է ստորագրման օրվանից, թե օբյեկտի հանձնումից;
• երկարաձգման պայմանները. գինը կամ գնի բանաձևը և ծանուցման ժամկետները, ոչ թե պարզապես «փոխադարձ համաձայնությամբ»;
• առանց սեփականատիրոջ համաձայնության իրավունքը զիջելու և ենթավարձակալության տալու հնարավորությունը, որն ազդում է վերավաճառքի վրա;
• նոտարական վավերացումը և ինչ է լինում պայմանագրի հետ, եթե հողը վաճառվում է կամ սեփականատերը մահանում է;
• ով է վճարում վարձակալական եկամտի 10% հարկը և տեղական գույքահարկը։

Արդիական է 2026 թ. նոյեմբերի 5դրությամբ։ Սա ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն։

Աղբյուրներ

1. PP 18/2021 - JDIH BPK
2. PP 18/2021 - տեքստ, peraturan.go.id
3. Mori Hamada - BKPM Regulation 5/2025
4. NusaBali - Perda Bali 4/2026

Ամեն ինչ շուկայի մասին. Բալի Կիսվել Telegram-ում