Bali · Legislação · 5 min
Bali: arrendamento de longo prazo, direitos fundiários para estrangeiros e PT PMA
Estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos em Bali. Há três opções legais: arrendamento de longo prazo, direito de uso Hak Pakai ou uma empresa PT PMA. Desde fevereiro de 2026, o uso de um cidadão indonésio como proprietário nominal é expressamente proibido em âmbito provincial.
Dados essenciais
Por que não a propriedade plena?
A propriedade plena e perpétua de terreno (Hak Milik), segundo a Lei Agrária Básica de 1960, é exclusiva de cidadãos indonésios. Estrangeiros precisam recorrer a outras formas, todas com prazo determinado.
Operações em que o terreno fica registrado em nome de um cidadão indonésio enquanto um estrangeiro o controla por meio de empréstimos, procurações e acordos paralelos foram por muito tempo uma prática comum no mercado. Hoje elas trazem um risco jurídico direto, tratado mais abaixo. As formas legais são mais claras: o comprador recebe um direito por prazo definido, e o valor desse direito depende da sua duração e das suas condições.
Três opções legais
As três opções têm prazo determinado, então o valor do imóvel depende do prazo restante do direito e das condições para prorrogá-lo.
Verifique exatamente o que está sendo comprado: um arrendamento de terreno com direito de construir uma villa, uma villa pronta em terreno arrendado ou um apartamento em um empreendimento. Nos dois últimos casos, é importante que o prazo do direito sobre a construção coincida com o do arrendamento do terreno e não termine antes. Se o prazo começa na assinatura e a obra leva dois anos, parte do prazo pago terá passado antes da conclusão.
- Arrendamento de longo prazo (Hak Sewa) - um arrendamento de longo prazo do terreno e do imóvel por N anos, mediante acordo com o proprietário. É a opção mais comum para villas.
- Hak Pakai - um direito de uso que pode ser registado em nome de um estrangeiro com os documentos de imigração exigidos. Segundo o PP 18/2021, em terreno do Estado (HPL) é concedido por até 30 anos, com 20 anos de prorrogação e 30 de renovação (PP 18/2021). Em terreno privado, até 30 anos, após o que só é possível um novo acordo com o proprietário. 80 anos é um máximo, não uma garantia: a prorrogação e a renovação exigem um pedido e uma autorização de residência válida (KITAS/KITAP). Os estrangeiros estão sujeitos a restrições legais de preço mínimo, área de terreno e número de imóveis.
- PT PMA - uma empresa indonésia com capital estrangeiro. Pode deter um direito de construção (HGB), mas é uma estrutura empresarial com exigências próprias.
PT PMA: o que mudou em 2025
O Regulamento BKPM 5/2025 reduziu o capital integralizado mínimo de uma PT PMA para Rp2.5 bilhões, mantendo um investimento mínimo de mais de Rp10 bilhões para cada código de atividade KBLI de cinco dígitos. Para incorporação imobiliária e hospedagem (aluguel de curta e de longa duração), terrenos e construções passam a contar para esse valor (Mori Hamada). Uma PT PMA pode fazer sentido se a villa for um negócio real, com obrigações de prestação de contas, e não uma forma de contornar a restrição à propriedade.
A empresa tem custos recorrentes, como contabilidade, relatórios de atividade de investimento, impostos e licenças. Para uma única villa de uso próprio, isso costuma ser excessivo; para uma carteira de imóveis em aluguel de curta temporada, pode ser uma estrutura viável.
Esquemas com laranjas são proibidos
Em 24 de fevereiro de 2026, o Governador de Bali pôs em vigor a Perda nº 4/2026, que proíbe transferir o controle de um terreno a um estrangeiro por meio de um laranja ("pinjam nama"). As sanções vão de advertências e suspensão de atividades à cassação de licenças, demolição de construções e multas; a responsabilidade penal é regida pelas leis gerais (NusaBali).
A lei também mira os intermediários que montam esses esquemas. Se um vendedor sugerir registrar o terreno em nome de um morador local "como todo mundo faz", trate isso como sinal para interromper a operação e escolher uma estrutura legal.
O que verificar em um contrato de arrendamento de terreno
Este artigo tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. As condições devem ser analisadas para o imóvel específico antes da operação.
- o certificado do proprietário (SHM) e se o nome do proprietário confere com o do arrendador; o consentimento do cônjuge e dos herdeiros;
- o zoneamento do terreno: se o uso residencial e o aluguel turístico são permitidos;
- o alvará de construção (PBG) da villa ou do empreendimento;
- o prazo do arrendamento e se ele começa na assinatura ou na entrega do imóvel;
- as condições de prorrogação: o preço ou a fórmula de preço e os prazos de aviso, e não simplesmente "mediante acordo";
- o direito de ceder e sublocar sem o consentimento do proprietário, o que afeta a revenda;
- o reconhecimento em cartório e o que acontece com o contrato se o terreno for vendido ou o proprietário falecer;
- quem paga o imposto de 10% sobre a renda de aluguel e o imposto local sobre o imóvel.
O que isto significa para quem compra
- Estrangeiros podem usar arrendamento de longo prazo, Hak Pakai ou uma PT PMA - todos com prazo determinado.
- Usar um laranja indonésio traz risco direto de sanções desde 2026.
- O valor de um arrendamento de longo prazo depende das condições de prorrogação e cessão, que devem ser verificadas primeiro.
- Uma PT PMA é adequada para um negócio com operação real, e não para uma única villa.
Atualizado em . Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
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