Georgia · Rischi · 4 min
Georgia: costruire senza escrow - come ridurre i rischi
La legge georgiana non impone l’uso dell’escrow per la vendita di abitazioni in costruzione: il denaro dell’acquirente viene trasferito subito al costruttore. La tutela va quindi organizzata autonomamente, combinando pagamenti per fasi, registrazione preliminare del diritto presso NAPR e verifica dei permessi.
I dati principali
Quali sono i rischi?
Quando acquista un appartamento in costruzione, l'acquirente paga a rate una società privata in cambio della promessa di realizzare l'immobile. Non esistono escrow obbligatorio, garanzia bancaria né assicurazione sul completamento. Un costruttore può offrirli volontariamente, ma la maggior parte non lo fa (ProfitKey Properties). I rischi principali sono ritardi, modifiche al progetto, la vendita dello stesso appartamento a due acquirenti e il fallimento del costruttore.
Il mercato è consistente: nel 2025 a Batumi sono state registrate oltre 17.000 compravendite (ProfitKey Properties). Senza escrow, nello scenario peggiore l'acquirente diventa uno dei creditori del costruttore anziché il titolare di fondi custoditi su un conto protetto.
Preiscrizione presso NAPR
L'articolo 12 della Legge georgiana sul Registro pubblico consente di preiscrivere un diritto su un immobile sulla base di un accordo tra le parti. Questa iscrizione impedisce che venga registrato qualsiasi altro diritto sull'immobile, salvo diverso accordo tra le parti, e viene cancellata quando si iscrive il diritto di proprietà vero e proprio (Matsne).
In pratica, protegge dalla rivendita dello stesso appartamento. L'iscrizione di un diritto o di un obbligo presso NAPR costa 150 GEL entro 4 giorni lavorativi, 270 GEL entro 1 giorno o 350 GEL il giorno stesso della presentazione (NAPR). Inserisca nel contratto l'obbligo del costruttore di firmare i documenti necessari per l'iscrizione.
La preiscrizione non La rende proprietario e non Le restituisce il denaro se il costruttore fallisce. Risolve un rischio specifico: impedisce che lo stesso appartamento venga venduto o trasferito a un altro. Per questo va abbinata a un piano dei pagamenti e alla verifica dei permessi.
Pagamenti per stati di avanzamento
Senza escrow, la tutela principale è un piano dei pagamenti legato a fasi di cantiere visibili (struttura portante, tetto, facciata, completamento) anziché a date di calendario. Un pagamento consistente in fase di scavo significa la massima esposizione verso un unico costruttore. Nel contratto verifichi in particolare:
- la data di completamento e l'eventuale periodo di tolleranza per i ritardi;
- le penali per ritardata consegna e il diritto di recedere dal contratto con rimborso;
- il diritto di sospendere i pagamenti se i lavori si fermano;
- le modifiche consentite a superficie e planimetria, e come verrà ricalcolato il prezzo.
Verifica dei permessi e della proprietà del terreno
Il permesso deve essere stato rilasciato alla stessa società che vende l'appartamento e deve riguardare lo stesso lotto indicato nel contratto.
Una visura NAPR del lotto si può richiedere online tramite il codice catastale. Le decisioni pubblicate dall'Architecture Service di Tbilisi riportano numero e data del provvedimento, codice catastale del lotto e proprietari registrati. Questo offre una seconda verifica che permesso e terreno appartengano al venditore (Reestri).
- visura NAPR del lotto: proprietario, ipoteca, pignoramento e limitazioni;
- permesso di costruire: numero, data e autorità che lo ha rilasciato. A Tbilisi verifichi presso l'Architecture Service (tas.ge) e le decisioni pubblicate su docs.tbilisi.gov.ge, che indicano il proprietario del lotto; a Batumi verifichi presso il comune (Reestri);
- se il permesso corrisponde all'immobile in vendita: numero di piani, indirizzo e codice catastale;
- a Tbilisi, consulti la mappa comunale dei progetti in cui i lavori sono stati sospesi dal Municipal Inspectorate (Georgia Today);
- l'iscrizione della società venditrice nel registro delle imprese e il suo storico di progetti completati.
I passi da compiere
Inizi da visure e permesso, poi effettui la prenotazione. Il contratto deve prevedere un piano dei pagamenti per stati di avanzamento e una clausola sulla preiscrizione. Effettui l'iscrizione presso NAPR subito dopo la firma, prima del pagamento principale.
Se il costruttore rifiuta di iscrivere il contratto o di legare i pagamenti agli stati di avanzamento, non significa necessariamente che agisca in malafede, ma il rischio aumenta e dovrebbe riflettersi nel prezzo. Confronti non solo il prezzo al metro quadro, ma anche quanto il contratto tutela l'acquirente.
Una regola pratica: se non riesce a verificare permesso, visura e piano dei pagamenti in pochi giorni, non si affretti a prenotare. Uno sconto per una decisione rapida raramente compensa il rischio di pagare un cantiere senza i documenti necessari.
Questo materiale ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le condizioni vanno verificate per lo specifico immobile prima di procedere con l'operazione.
Cosa significa per chi compra
- In Georgia non esiste l'escrow - il denaro va direttamente al costruttore.
- La preiscrizione presso NAPR impedisce la rivendita dello stesso appartamento.
- Paghi in base agli stati di avanzamento, non secondo un calendario.
- Verifichi il permesso tramite il suo numero nel registro ufficiale, non su una copia.
Aggiornato al . Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale.
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