जॉर्जिया: एस्क्रो के बिना निर्माणाधीन घर - जोखिम कैसे घटाएं

जोखिम क्या हैं?

निर्माणाधीन अपार्टमेंट खरीदते समय खरीदार प्रॉपर्टी बनाने के वादे के बदले एक निजी कंपनी को किस्तों में भुगतान करता है। कोई अनिवार्य एस्क्रो, बैंक गारंटी या निर्माण पूरा होने का बीमा नहीं है। डेवलपर ये स्वेच्छा से दे सकता है, लेकिन ज़्यादातर नहीं देते (ProfitKey Properties)। मुख्य जोखिम हैं देरी, प्रोजेक्ट में बदलाव, एक ही अपार्टमेंट का दो बार बिकना और डेवलपर का दिवालिया होना।

बाज़ार बड़ा है: 2025 में बटुमी में 17,000 से अधिक लेनदेन रजिस्टर हुए (ProfitKey Properties)। एस्क्रो के बिना, सबसे बुरी स्थिति में खरीदार सुरक्षित खाते में रखे पैसे का मालिक नहीं, बल्कि डेवलपर के लेनदारों में से एक बन जाता है।

NAPR में प्रारंभिक रजिस्ट्रेशन

जॉर्जिया के सार्वजनिक रजिस्ट्री कानून का अनुच्छेद 12 पक्षों के बीच समझौते के आधार पर अचल संपत्ति के अधिकार का प्रारंभिक रजिस्ट्रेशन करने देता है। यह रजिस्ट्रेशन प्रॉपर्टी पर किसी और अधिकार के रजिस्ट्रेशन को रोकता है, जब तक पक्ष अन्यथा सहमत न हों, और स्वामित्व के अधिकार के रजिस्टर होने पर हटा दिया जाता है (Matsne).

व्यवहार में यह एक ही अपार्टमेंट के दोबारा बिकने से बचाता है। NAPR में अधिकार या दायित्व के रजिस्ट्रेशन की लागत 4 कार्यदिवस में 150 GEL, 1 दिन में 270 GEL या जमा करने के दिन ही 350 GEL है (NAPR)। अनुबंध में रजिस्ट्रेशन के लिए ज़रूरी दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करने का डेवलपर का दायित्व शामिल करें।

प्रारंभिक रजिस्ट्रेशन आपको मालिक नहीं बनाता और डेवलपर के दिवालिया होने पर आपका पैसा नहीं लौटाता। यह एक खास जोखिम को दूर करता है: एक ही अपार्टमेंट को किसी और को बेचने या ट्रांसफ़र करने से रोकता है। इसलिए इसे भुगतान शेड्यूल और परमिट जांच के साथ जोड़ना चाहिए।

चरणों से जुड़े भुगतान

एस्क्रो के बिना मुख्य सुरक्षा है निर्माण के दिखने वाले चरणों (ढांचा, छत, फ़साड, पूरा होना) से जुड़ा भुगतान शेड्यूल, न कि कैलेंडर की तारीखें। खुदाई के चरण में बड़ा भुगतान मतलब एक ही डेवलपर पर अधिकतम जोखिम। अनुबंध में अलग से जांचें:

• पूरा होने की तारीख और देरी के लिए कोई छूट अवधि;
• देर से सौंपने पर जुर्माना और अनुबंध खत्म कर रिफ़ंड पाने का अधिकार;
• निर्माण रुकने पर भुगतान रोकने का अधिकार;
• क्षेत्रफल और लेआउट में अनुमत बदलाव, और कीमत की दोबारा गणना कैसे होगी।

परमिट और ज़मीन के स्वामित्व की जांच

परमिट उसी कंपनी को जारी होना चाहिए जो अपार्टमेंट बेच रही है, और उसी प्लॉट के लिए होना चाहिए जो अनुबंध में दर्ज है।

प्लॉट का NAPR एक्सट्रैक्ट उसके कैडस्ट्रल कोड से ऑनलाइन मंगवाया जा सकता है। त्बिलिसी की Architecture Service के प्रकाशित निर्णयों में आदेश संख्या और तारीख, प्लॉट का कैडस्ट्रल कोड और उसके रजिस्टर्ड मालिक दिखते हैं। इससे दूसरी जांच होती है कि परमिट और ज़मीन विक्रेता के हैं (Reestri).

• प्लॉट का NAPR एक्सट्रैक्ट: मालिक, मॉर्गेज, ज़ब्ती और प्रतिबंध;
• बिल्डिंग परमिट: संख्या, तारीख और जारी करने वाला प्राधिकरण। त्बिलिसी में Architecture Service (tas.ge) और docs.tbilisi.gov.ge पर प्रकाशित निर्णय जांचें, जो प्लॉट के मालिक को दिखाते हैं; बटुमी में नगरपालिका से जांचें (Reestri);
• क्या परमिट बेची जा रही प्रॉपर्टी से मेल खाता है: मंज़िलों की संख्या, पता और कैडस्ट्रल कोड;
• त्बिलिसी में नगरपालिका का वह नक्शा जांचें जिसमें Municipal Inspectorate द्वारा निर्माण रोके गए प्रोजेक्ट दिखते हैं (Georgia Today);
• बिज़नेस रजिस्टर में विक्रेता कंपनी की प्रविष्टि और पूरे किए गए प्रोजेक्ट्स का उसका रिकॉर्ड।

क्या कदम उठाएं

एक्सट्रैक्ट और परमिट से शुरू करें, फिर रिज़र्वेशन करें। अनुबंध में चरणों पर आधारित भुगतान शेड्यूल और प्रारंभिक रजिस्ट्रेशन की शर्त होनी चाहिए। हस्ताक्षर के तुरंत बाद, मुख्य भुगतान से पहले, NAPR में रजिस्टर करें।

अगर डेवलपर अनुबंध रजिस्टर करने या भुगतान को चरणों से जोड़ने से मना करता है, तो इसका मतलब ज़रूरी नहीं कि वह बेईमानी कर रहा है, लेकिन इससे जोखिम बढ़ता है, जो कीमत में दिखना चाहिए। सिर्फ़ प्रति वर्ग मीटर कीमत नहीं, बल्कि यह भी तुलना करें कि अनुबंध खरीदार की कितनी अच्छी सुरक्षा करता है।

व्यावहारिक नियम: अगर आप कुछ दिनों में परमिट, एक्सट्रैक्ट और भुगतान शेड्यूल नहीं जांच सकते, तो प्रॉपर्टी बुक करने में जल्दबाज़ी न करें। जल्दी फ़ैसले की छूट शायद ही कभी ज़रूरी दस्तावेज़ों के बिना निर्माण के लिए भुगतान के जोखिम की भरपाई करती है।

यह सामग्री केवल सामान्य जानकारी के लिए है और कानूनी या टैक्स सलाह नहीं है। लेनदेन से पहले खास प्रॉपर्टी की शर्तें जांचनी चाहिए।

अद्यतन तिथि 5 नवंबर 2026। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।

स्रोत

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - जॉर्जिया में प्रॉपर्टी डेवलपर की जांच
4. Georgia Today - त्बिलिसी में निर्माण की स्थिति का नक्शा
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

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