Georgien · Risiken · 4 Min.
Georgien: Bauen ohne Escrow - so senken Sie das Risiko
Das georgische Recht schreibt beim Verkauf von noch im Bau befindlichen Wohnungen kein Escrow vor: Das Geld des Käufers geht direkt an den Bauträger. Den Schutz müssen Käufer selbst organisieren - durch Zahlungen nach Baufortschritt, die Vorregistrierung des Rechts beim NAPR und die Prüfung der Genehmigungen.
Die wichtigsten Zahlen
Worin besteht das Risiko?
Beim Kauf einer Wohnung im Bau zahlt der Käufer einem privaten Unternehmen in Raten im Gegenzug für das Versprechen, die Immobilie zu errichten. Es gibt weder ein verpflichtendes Escrow noch eine Bankgarantie oder eine Fertigstellungsversicherung. Ein Bauträger kann diese freiwillig anbieten, die meisten tun es jedoch nicht (ProfitKey Properties). Zu den Hauptrisiken gehören Verzögerungen, Änderungen am Projekt, der doppelte Verkauf derselben Wohnung und die Insolvenz des Bauträgers.
Der Markt ist beachtlich: 2025 wurden in Batumi mehr als 17.000 Transaktionen registriert (ProfitKey Properties). Ohne Escrow wird der Käufer im Ernstfall zu einem der Gläubiger des Bauträgers, statt über Geld auf einem geschützten Konto zu verfügen.
Vorregistrierung beim NAPR
Artikel 12 des georgischen Gesetzes „Über das öffentliche Register“ ermöglicht auf Grundlage einer Vereinbarung der Parteien die Vorregistrierung eines Rechts an einer Immobilie. Eine solche Registrierung schließt die Registrierung eines anderen Rechts an diesem Objekt aus, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Sie wird aufgehoben, sobald das Eigentumsrecht selbst registriert wird (Matsne).
In der Praxis schützt das davor, dass dieselbe Wohnung erneut verkauft wird. Die Eintragung eines Rechts oder einer Verpflichtung bei NAPR kostet 150 GEL innerhalb von 4 Werktagen, 270 GEL innerhalb von 1 Tag oder 350 GEL am Tag der Einreichung (NAPR). Nehmen Sie in den Vertrag die Verpflichtung des Bauträgers auf, die für die Registrierung erforderlichen Unterlagen zu unterzeichnen.
Durch die Vorregistrierung werden Sie nicht Eigentümer, und sie sichert auch keine Rückzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauträgers. Sie löst ein konkretes Problem: Sie verhindert, dass dieselbe Wohnung an jemand anderen verkauft oder auf eine andere Person übertragen wird. Ergänzend dazu braucht es einen Zahlungsplan und eine Prüfung der Genehmigungen.
Zahlungen nach Baufortschritt
Ohne Escrow ist ein Zahlungsplan, der an sichtbare Baufortschritte (Rohbau, Dach, Fassade, Fertigstellung) und nicht an Kalenderdaten geknüpft ist, das wichtigste Instrument. Eine hohe Zahlung bereits in der Baugrubenphase bedeutet, dass Sie das größte Risiko bei einem einzigen Bauträger konzentrieren. Prüfen Sie außerdem folgende Vertragsbedingungen:
- Fertigstellungstermin und Nachfrist bei Verzögerungen;
- Vertragsstrafe bei verspäteter Fertigstellung und das Recht, den Vertrag zu kündigen und das Geld zurückzuerhalten;
- das Recht, Zahlungen auszusetzen, wenn die Bauarbeiten stillstehen;
- zulässige Änderungen an Fläche und Grundriss sowie die Neuberechnung des Kaufpreises.
Prüfung der Genehmigungen und des Grundstücks
Die Genehmigung muss genau auf das Unternehmen ausgestellt sein, das die Wohnung verkauft, und sich auf das im Vertrag angegebene Grundstück beziehen.
Ein Auszug aus dem NAPR zum Grundstück kann online anhand der Katasternummer angefordert werden. Die veröffentlichten Bescheide des Architekturamts von Tiflis enthalten die Nummer und das Datum der Anordnung, die Katasternummer des Grundstücks und dessen eingetragene Eigentümer. Das ist eine zusätzliche Möglichkeit zu prüfen, ob die Genehmigung und das Grundstück dem Verkäufer zugeordnet sind (Reestri).
- NAPR-Auszug zum Grundstück: Eigentümer, Hypotheken, Beschlagnahmen und Beschränkungen;
- Baugenehmigung: Nummer, Datum und ausstellende Behörde. In Tiflis sind dies das Architekturamt (tas.ge) und die veröffentlichten Bescheide auf docs.tbilisi.gov.ge, aus denen der Grundstückseigentümer hervorgeht; in Batumi ist es die Stadtverwaltung (Reestri);
- Übereinstimmung der Genehmigung mit dem angebotenen Objekt: Geschosszahl, Adresse und Katasternummer;
- in Tiflis: Karte der Stadtverwaltung mit Objekten, bei denen die Bauarbeiten von der städtischen Inspektion ausgesetzt wurden (Georgia Today);
- das verkaufende Unternehmen im Unternehmensregister sowie seine früher fertiggestellten Projekte.
Vorgehensweise
Fordern Sie zuerst die Auszüge und die Genehmigung an - erst danach sollten Sie eine Reservierung vornehmen. Der Vertrag sollte einen Zahlungsplan nach Baufortschritt und eine Klausel zur Vorregistrierung enthalten. Registrieren Sie den Vertrag beim NAPR unmittelbar nach der Unterzeichnung und vor der ersten größeren Zahlung.
Wenn der Bauträger die Registrierung des Vertrags oder an Baufortschritte geknüpfte Zahlungen ablehnt, ist das nicht zwingend ein Zeichen für unlauteres Verhalten. Es bedeutet jedoch ein höheres Risiko, das sich im Preis niederschlagen sollte. Vergleichen Sie nicht nur den Quadratmeterpreis, sondern auch, wie gut der Vertrag den Käufer schützt.
Praktische Faustregel: Wenn sich Genehmigung, Grundbuchauszug und Zahlungsplan nicht innerhalb weniger Tage prüfen lassen, sollten Sie sich mit einer Reservierung nicht drängen lassen. Ein Rabatt für eine schnelle Entscheidung gleicht das Risiko, für ein Bauprojekt ohne geprüfte Unterlagen zu zahlen, selten aus.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Bedingungen müssen vor einem Kauf für das konkrete Objekt geprüft werden.
Was das für Käufer bedeutet
- In Georgien gibt es kein verpflichtendes Escrow - das Geld geht direkt an den Bauträger.
- Die Vorregistrierung beim NAPR verhindert den Weiterverkauf derselben Wohnung.
- Zahlen Sie nach Baufortschritt, nicht nach Kalender.
- Prüfen Sie die Genehmigung anhand ihrer Nummer im offiziellen Register, nicht anhand einer Kopie.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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