Gruzija · Riski · 4 min
Gruzija: būvniecība bez darījuma konta - kā mazināt risku
Gruzijas likums neprasa izmantot darījuma kontu, pārdodot mājokli būvniecības stadijā: pircēja nauda uzreiz nonāk pie attīstītāja. Aizsardzība jānodrošina pašam - paredzot maksājumus pa būvniecības posmiem, iepriekš reģistrējot tiesības NAPR un pārbaudot atļaujas.
Galvenais skaitļos
Kādi ir riski?
Pērkot būvējamu dzīvokli, pircējs pa daļām maksā privātam uzņēmumam apmaiņā pret solījumu īpašumu uzbūvēt. Nav obligāta escrow, bankas garantijas vai pabeigšanas apdrošināšanas. Attīstītājs tos var piedāvāt brīvprātīgi, taču vairums to nedara (ProfitKey Properties). Galvenie riski ir kavējumi, projekta izmaiņas, viena un tā paša dzīvokļa divkārša pārdošana un attīstītāja bankrots.
Tirgus ir ievērojams: 2025. gadā Batumi tika reģistrēti vairāk nekā 17 000 darījumu (ProfitKey Properties). Bez escrow sliktākajā gadījumā pircējs kļūst par vienu no attīstītāja kreditoriem, nevis par aizsargātā kontā glabātu līdzekļu īpašnieku.
Iepriekšēja reģistrācija NAPR
Gruzijas Publiskā reģistra likuma 12. pants ļauj tiesības uz nekustamo īpašumu iepriekš reģistrēt, pamatojoties uz pušu vienošanos. Šāda reģistrācija neļauj reģistrēt citas tiesības uz īpašumu, ja vien puses nav vienojušās citādi, un tiek dzēsta, kad tiek reģistrētas pašas īpašumtiesības (Matsne).
Praksē tas pasargā no tā paša dzīvokļa atkārtotas pārdošanas. Tiesību vai saistību reģistrācija NAPR maksā 150 GEL 4 darba dienu laikā, 270 GEL 1 dienas laikā vai 350 GEL iesniegšanas dienā (NAPR). Iekļaujiet līgumā attīstītāja pienākumu parakstīt reģistrācijai nepieciešamos dokumentus.
Iepriekšēja reģistrācija nepadara jūs par īpašnieku un neatgriež naudu attīstītāja bankrota gadījumā. Tā novērš vienu konkrētu risku: neļauj to pašu dzīvokli pārdot vai nodot kādam citam. Tāpēc tā jāapvieno ar maksājumu grafiku un atļauju pārbaudi.
Maksājumi pa posmiem
Bez escrow galvenā aizsardzība ir maksājumu grafiks, kas piesaistīts redzamiem būvniecības posmiem (karkass, jumts, fasāde, pabeigšana), nevis kalendāra datumiem. Liels maksājums būvbedres stadijā nozīmē maksimālu atkarību no viena attīstītāja. Līgumā atsevišķi pārbaudiet:
- pabeigšanas datumu un iespējamo atlikšanas periodu kavējuma gadījumā;
- soda naudas par novēlotu nodošanu un tiesības lauzt līgumu un saņemt naudu atpakaļ;
- tiesības apturēt maksājumus, ja būvniecība apstājas;
- pieļaujamās platības un plānojuma izmaiņas un to, kā tiks pārrēķināta cena.
Atļauju un zemes īpašumtiesību pārbaude
Atļaujai jābūt izsniegtai tam pašam uzņēmumam, kas pārdod dzīvokli, un tai jāattiecas uz to pašu zemes gabalu, kas norādīts līgumā.
NAPR izrakstu par zemes gabalu var pasūtīt tiešsaistē pēc tā kadastra koda. Tbilisi Arhitektūras dienesta publicētajos lēmumos norādīts rīkojuma numurs un datums, zemes gabala kadastra kods un tā reģistrētie īpašnieki. Tā ir otrā pārbaude, ka atļauja un zeme pieder pārdevējam (Reestri).
- NAPR izraksts par zemes gabalu: īpašnieks, hipotēka, arests un ierobežojumi;
- būvatļauja: numurs, datums un izdevējiestāde. Tbilisi pārbaudiet Arhitektūras dienestu (tas.ge) un publicētos lēmumus vietnē docs.tbilisi.gov.ge, kur redzams zemes gabala īpašnieks; Batumi - vērsieties pašvaldībā (Reestri);
- vai atļauja atbilst pārdodamajam objektam: stāvu skaits, adrese un kadastra kods;
- Tbilisi pārbaudiet pašvaldības karti ar projektiem, kuru būvniecību apturējusi Pašvaldības inspekcija (Georgia Today);
- pārdevēja uzņēmuma ierakstu komercreģistrā un tā pabeigto projektu vēsturi.
Kas jādara
Sāciet ar izrakstiem un atļauju, pēc tam veiciet rezervāciju. Līgumā jāiekļauj maksājumu grafiks pa posmiem un punkts par iepriekšēju reģistrāciju. Reģistrējiet NAPR uzreiz pēc parakstīšanas, pirms galvenā maksājuma.
Ja attīstītājs atsakās reģistrēt līgumu vai piesaistīt maksājumus posmiem, tas ne vienmēr nozīmē negodprātību, taču palielina risku, un tam jāatspoguļojas cenā. Salīdziniet ne tikai kvadrātmetra cenu, bet arī to, cik labi līgums aizsargā pircēju.
Praktisks noteikums: ja dažu dienu laikā nevarat pārbaudīt atļauju, izrakstu un maksājumu grafiku, nesteidzieties ar rezervāciju. Atlaide par ātru lēmumu reti kompensē risku maksāt par būvniecību bez nepieciešamajiem dokumentiem.
Šis materiāls ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija. Nosacījumi jāpārbauda konkrētajam objektam pirms darījuma.
Ko tas nozīmē pircējam
- Gruzijā nav escrow - nauda nonāk tieši pie attīstītāja.
- Iepriekšēja reģistrācija NAPR neļauj to pašu dzīvokli pārdot atkārtoti.
- Maksājiet atbilstoši būvniecības posmiem, nevis kalendāra grafikam.
- Pārbaudiet atļauju pēc tās numura oficiālajā reģistrā, nevis pēc kopijas.
Aktuāls uz . Šī ir vispārīga informācija, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija.
Kipra · Nodokļi · 4 min