Gürcüstan · Risklər · 4 dəq.
Gürcüstanda eskrousuz tikinti - riski necə azaltmaq olar
Gürcüstan qanunvericiliyi tikilməkdə olan mənzillərin satışında eskrou hesabı tələb etmir: alıcının pulu birbaşa tikinti şirkətinə köçürülür. Özünüzü qorumaq üçün mərhələli ödənişlərdən, NAPR-də hüququn ilkin qeydiyyatından və icazələrin yoxlanılmasından istifadə etməlisiniz.
Əsas rəqəmlər
Risklər hansılardır?
Tikilməkdə olan mənzil alarkən alıcı əmlakı tikmək vədi müqabilində özəl şirkətə hissə-hissə ödəyir. Məcburi escrow, bank zəmanəti və ya tamamlanma sığortası yoxdur. Tərtibatçı bunları könüllü təklif edə bilər, lakin əksəriyyəti etmir (ProfitKey Properties). Əsas risklər gecikmələr, layihədə dəyişikliklər, eyni mənzilin iki dəfə satılması və tərtibatçının müflisləşməsidir.
Bazar böyükdür: 2025-ci ildə Batumidə 17.000-dən çox əməliyyat qeydə alınıb (ProfitKey Properties). Escrow olmadan ən pis halda alıcı qorunan hesabdakı vəsaitin sahibi deyil, tərtibatçının kreditorlarından biri olur.
NAPR-də ilkin qeydiyyat
Gürcüstanın Dövlət Reyestri haqqında Qanununun 12-ci maddəsi tərəflər arasındakı müqavilə əsasında daşınmaz əmlaka hüququn ilkin qeydiyyatına icazə verir. Bu qeydiyyat, tərəflər başqa cür razılaşmadıqca, əmlaka hər hansı digər hüququn qeydiyyatının qarşısını alır və mülkiyyət hüququnun özü qeydə alındıqda ləğv olunur (Matsne).
Praktikada bu, eyni mənzilin yenidən satılmasından qoruyur. Hüququn və ya öhdəliyin NAPR-də qeydiyyatı 4 iş günü ərzində 150 GEL, 1 gün ərzində 270 GEL, təqdim edildiyi gün isə 350 GEL-dir (NAPR). Müqaviləyə tərtibatçının qeydiyyat üçün lazım olan sənədləri imzalamaq öhdəliyini daxil edin.
İlkin qeydiyyat sizi mülkiyyətçi etmir və tərtibatçı müflis olarsa, pulunuzu qaytarmır. O, bir konkret riski həll edir: eyni mənzilin başqasına satılmasının və ya verilməsinin qarşısını alır. Ona görə də onu ödəniş qrafiki və icazələrin yoxlanılması ilə birləşdirmək lazımdır.
Mərhələli ödənişlər
Escrow olmadan əsas qoruma təqvim tarixlərinə deyil, görünən tikinti mərhələlərinə (karkas, dam, fasad, tamamlanma) bağlı ödəniş qrafikidir. Qazıntı mərhələsində böyük ödəniş bir tərtibatçıya maksimum asılılıq deməkdir. Müqavilədə ayrıca yoxlayın:
- tamamlanma tarixini və gecikmələr üçün güzəşt müddətini;
- gecikmiş təhvilə görə cərimələri və müqaviləni ləğv edib pulu geri almaq hüququnu;
- tikinti dayanarsa, ödənişləri dayandırmaq hüququnu;
- sahəyə və planlaşdırmaya icazə verilən dəyişiklikləri və qiymətin necə yenidən hesablanacağını.
İcazələrin və torpaq mülkiyyətinin yoxlanılması
İcazə mənzili satan eyni şirkətə verilməli və müqavilədə göstərilən eyni torpaq sahəsini əhatə etməlidir.
Sahə üzrə NAPR çıxarışını kadastr kodu ilə onlayn sifariş etmək olar. Tbilisi Memarlıq Xidmətinin dərc olunmuş qərarlarında əmrin nömrəsi və tarixi, sahənin kadastr kodu və qeydə alınmış sahibləri göstərilir. Bu, icazənin və torpağın satıcıya məxsus olduğunu ikinci dəfə yoxlamağa imkan verir (Reestri).
- sahə üzrə NAPR çıxarışı: sahib, ipoteka, həbs və məhdudiyyətlər;
- tikinti icazəsi: nömrə, tarix və verən orqan. Tbilisidə Memarlıq Xidmətini (tas.ge) və sahənin sahibini göstərən docs.tbilisi.gov.ge saytındakı dərc olunmuş qərarları yoxlayın; Batumidə bələdiyyə ilə dəqiqləşdirin (Reestri);
- icazənin satılan obyektə uyğunluğu: mərtəbə sayı, ünvan və kadastr kodu;
- Tbilisidə Bələdiyyə İnspeksiyasının tikintini dayandırdığı layihələri göstərən bələdiyyə xəritəsini yoxlayın (Georgia Today);
- satıcı şirkətin sahibkarlar reyestrindəki qeydi və tamamlanmış layihələr təcrübəsi.
Atılmalı addımlar
Çıxarışlardan və icazədən başlayın, sonra rezerv edin. Müqavilədə mərhələlərə bağlı ödəniş qrafiki və ilkin qeydiyyat haqqında bənd olmalıdır. İmzaladıqdan dərhal sonra, əsas ödənişdən əvvəl NAPR-də qeydiyyatdan keçin.
Tərtibatçı müqaviləni qeydiyyatdan keçirməkdən və ya ödənişləri mərhələlərə bağlamaqdan imtina edirsə, bu, mütləq onun vicdansız olduğunu göstərmir, lakin riski artırır və bu, qiymətdə əks olunmalıdır. Yalnız kvadratmetrin qiymətini deyil, müqavilənin alıcını nə dərəcədə qoruduğunu da müqayisə edin.
Praktik qayda: icazəni, çıxarışı və ödəniş qrafikini bir neçə gün ərzində yoxlaya bilmirsinizsə, obyekti rezerv etməyə tələsməyin. Tez qərar üçün endirim lazımi sənədlər olmadan tikintiyə ödəmə riskini nadir hallarda kompensasiya edir.
Bu material yalnız ümumi məlumat xarakteri daşıyır və hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil. Əməliyyatdan əvvəl şərtlər konkret obyekt üçün yoxlanılmalıdır.
Bu, alıcı üçün nə deməkdir
- Gürcüstanda escrow yoxdur - pul birbaşa tərtibatçıya gedir.
- NAPR-də ilkin qeydiyyat eyni mənzilin yenidən satılmasının qarşısını alır.
- Təqvim qrafikinə görə deyil, tikinti mərhələlərinə görə ödəyin.
- İcazəni surətə görə deyil, rəsmi reyestrdə nömrəsinə görə yoxlayın.
Məlumat tarixi: . Bu, hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil, ümumi məlumatdır.
Kipr · Vergilər · 4 dəq.