จอร์เจีย: ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างก่อสร้างโดยไม่มีเอสโครว์ - ลดความเสี่ยงอย่างไร

มีความเสี่ยงอะไรบ้าง?

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ระหว่างก่อสร้าง ผู้ซื้อผ่อนจ่ายให้บริษัทเอกชนแลกกับคำสัญญาว่าจะสร้างทรัพย์สิน ไม่มี escrow ภาคบังคับ หนังสือค้ำประกันธนาคาร หรือประกันการสร้างเสร็จ ผู้พัฒนาอาจเสนอให้โดยสมัครใจ แต่ส่วนใหญ่ไม่มี (ProfitKey Properties) ความเสี่ยงหลักคือความล่าช้า การเปลี่ยนแปลงโครงการ การขายอพาร์ตเมนต์เดียวกันสองครั้ง และผู้พัฒนาล้มละลาย

ตลาดมีขนาดใหญ่: ในปี 2025 บาทูมีมีการจดทะเบียนธุรกรรมมากกว่า 17,000 รายการ (ProfitKey Properties) เมื่อไม่มี escrow ในกรณีเลวร้ายที่สุด ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าหนี้รายหนึ่งของผู้พัฒนา แทนที่จะเป็นเจ้าของเงินในบัญชีที่ได้รับการคุ้มครอง

การจดทะเบียนเบื้องต้นกับ NAPR

มาตรา 12 ของกฎหมายว่าด้วยทะเบียนสาธารณะของจอร์เจียอนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นตามข้อตกลงของคู่สัญญา การจดทะเบียนนี้ป้องกันไม่ให้จดทะเบียนสิทธิอื่นในทรัพย์สิน เว้นแต่คู่สัญญาตกลงเป็นอย่างอื่น และจะถูกลบออกเมื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แล้ว (Matsne).

ในทางปฏิบัติช่วยป้องกันการขายอพาร์ตเมนต์เดียวกันซ้ำ การจดทะเบียนสิทธิหรือภาระผูกพันกับ NAPR มีค่าใช้จ่าย 150 GEL ภายใน 4 วันทำการ 270 GEL ภายใน 1 วัน หรือ 350 GEL ในวันที่ยื่น (NAPR) ใส่ข้อผูกพันของผู้พัฒนาที่จะลงนามเอกสารที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนไว้ในสัญญา

การจดทะเบียนเบื้องต้นไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของ และไม่ได้คืนเงินหากผู้พัฒนาล้มละลาย แต่แก้ความเสี่ยงเฉพาะเรื่องหนึ่ง: ป้องกันไม่ให้อพาร์ตเมนต์เดียวกันถูกขายหรือโอนให้คนอื่น จึงควรใช้ร่วมกับตารางการชำระเงินและการตรวจสอบใบอนุญาต

การชำระตามงวดงาน

เมื่อไม่มี escrow การคุ้มครองหลักคือตารางการชำระเงินที่ผูกกับงวดงานก่อสร้างที่มองเห็นได้ (โครงสร้าง หลังคา ผนังภายนอก สร้างเสร็จ) ไม่ใช่วันที่ตามปฏิทิน การจ่ายก้อนใหญ่ตอนขุดฐานรากหมายถึงความเสี่ยงสูงสุดกับผู้พัฒนารายเดียว ตรวจสอบสัญญาแยกในเรื่อง:

• วันสร้างเสร็จและระยะผ่อนผันหากล่าช้า
• ค่าปรับการส่งมอบล่าช้าและสิทธิเลิกสัญญาและรับเงินคืน
• สิทธิระงับการชำระเงินหากการก่อสร้างหยุด
• การเปลี่ยนแปลงพื้นที่และผังที่อนุญาต และวิธีคำนวณราคาใหม่

ตรวจสอบใบอนุญาตและกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ใบอนุญาตต้องออกให้บริษัทเดียวกับที่ขายอพาร์ตเมนต์ และต้องครอบคลุมแปลงที่ดินเดียวกับที่ระบุในสัญญา

สั่งเอกสารคัดจาก NAPR ของแปลงที่ดินทางออนไลน์ได้ด้วยรหัสโฉนด คำวินิจฉัยที่เผยแพร่ของ Architecture Service ของทบิลิซีแสดงเลขที่และวันที่ของคำสั่ง รหัสโฉนดของแปลง และเจ้าของที่จดทะเบียน ซึ่งเป็นการตรวจสอบชั้นที่สองว่าใบอนุญาตและที่ดินเป็นของผู้ขาย (Reestri).

• เอกสารคัดจาก NAPR ของแปลง: เจ้าของ สินเชื่อจำนอง การยึด และข้อจำกัด
• ใบอนุญาตก่อสร้าง: เลขที่ วันที่ และหน่วยงานที่ออก ในทบิลิซีตรวจสอบที่ Architecture Service (tas.ge) และคำวินิจฉัยที่เผยแพร่บน docs.tbilisi.gov.ge ซึ่งแสดงเจ้าของแปลง ในบาทูมีตรวจสอบกับเทศบาล (Reestri);
• ใบอนุญาตตรงกับทรัพย์สินที่ขายหรือไม่: จำนวนชั้น ที่อยู่ และรหัสโฉนด
• ในทบิลิซี ตรวจสอบแผนที่ของเทศบาลที่แสดงโครงการที่ Municipal Inspectorate สั่งระงับการก่อสร้าง (Georgia Today);
• ข้อมูลบริษัทผู้ขายในทะเบียนธุรกิจและประวัติโครงการที่สร้างเสร็จ

ขั้นตอนที่ควรทำ

เริ่มจากเอกสารคัดและใบอนุญาต แล้วจึงจอง สัญญาควรมีตารางการชำระตามงวดงานและข้อกำหนดเรื่องการจดทะเบียนเบื้องต้น จดทะเบียนกับ NAPR ทันทีหลังลงนาม ก่อนชำระเงินก้อนหลัก

หากผู้พัฒนาปฏิเสธการจดทะเบียนสัญญาหรือการผูกการชำระกับงวดงาน ไม่ได้แปลว่าผู้พัฒนาไม่สุจริตเสมอไป แต่ความเสี่ยงสูงขึ้น ซึ่งควรสะท้อนในราคา เปรียบเทียบไม่เพียงราคาต่อตารางเมตร แต่รวมถึงว่าสัญญาคุ้มครองผู้ซื้อได้ดีเพียงใด

กฎปฏิบัติ: หากคุณตรวจสอบใบอนุญาต เอกสารคัด และตารางการชำระเงินไม่ได้ภายในไม่กี่วัน อย่ารีบจอง ส่วนลดสำหรับการตัดสินใจเร็วแทบไม่เคยคุ้มกับความเสี่ยงที่ต้องจ่ายเงินค่าก่อสร้างโดยไม่มีเอกสารที่จำเป็น

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี ควรตรวจสอบเงื่อนไขของทรัพย์สินที่ต้องการก่อนทำธุรกรรม

ข้อมูล ณ วันที่ 5 พ.ย. 2026นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี

แหล่งข้อมูล

1. Matsne - Law of Georgia On the Public Registry
2. NAPR - Immovable Property Registration fees
3. Reestri - ตรวจสอบผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจีย
4. Georgia Today - แผนที่สถานะการก่อสร้างในทบิลิซี
5. ProfitKey Properties - Georgia has no escrow for off-plan

ทุกเรื่องเกี่ยวกับตลาด: จอร์เจีย แชร์ใน Telegram