Georgia · Riesgos · 4 min
Georgia: comprar sobre plano sin escrow - cómo reducir el riesgo
La legislación de Georgia no exige una cuenta escrow para vender viviendas en construcción: el dinero del comprador se entrega directamente al promotor. La protección depende de cada comprador y combina pagos por etapas, inscripción preliminar del derecho en el NAPR y verificación de los permisos.
Datos clave
Cuál es el riesgo
Al comprar un apartamento en construcción, el comprador paga a plazos a una empresa privada a cambio de la promesa de construir el inmueble. No hay escrow obligatorio, garantía bancaria ni seguro de terminación de obra. Un promotor puede ofrecerlos de forma voluntaria, pero la mayoría no lo hace (ProfitKey Properties). Los principales riesgos son los retrasos, los cambios en el proyecto, la venta duplicada de un mismo apartamento y la quiebra del promotor.
El mercado es considerable: en Batumi se registraron más de 17 000 operaciones en 2025 (ProfitKey Properties). Sin una cuenta escrow, en el peor de los casos el comprador pasa a ser uno de los acreedores del promotor, en lugar de tener su dinero en una cuenta protegida.
Inscripción preliminar en el NAPR
El artículo 12 de la Ley de Georgia sobre el Registro Público permite inscribir preliminarmente un derecho sobre un inmueble en virtud de un acuerdo entre las partes. Esta inscripción impide inscribir cualquier otro derecho sobre ese inmueble, salvo que las partes acuerden lo contrario, y se cancela cuando se inscribe el derecho de propiedad (Matsne).
En la práctica, esto protege frente a la venta duplicada del mismo apartamento. La inscripción de un derecho o una obligación en el NAPR cuesta 150 GEL si se tramita en 4 días laborables, 270 GEL en 1 día y 350 GEL el mismo día de la solicitud (NAPR). Incluya en el contrato la obligación del promotor de firmar los documentos necesarios para la inscripción.
La inscripción preliminar no le convierte en propietario ni le devuelve el dinero si el promotor quiebra. Resuelve un único problema: impide que el mismo apartamento se venda o transfiera a otra persona. Por eso, debe complementarse con un calendario de pagos y la verificación de los permisos.
Pagos por etapas
Sin una cuenta escrow, la principal herramienta de protección es un calendario de pagos vinculado a etapas visibles de la obra (estructura, cubierta, fachada, entrega), no al calendario. Un pago elevado durante la fase de excavación supone asumir el máximo riesgo con un solo promotor. Compruebe también que el contrato especifique:
- la fecha de entrega y el periodo de gracia por retrasos;
- la penalización por demora y el derecho a rescindir el contrato y recuperar el dinero;
- el derecho a suspender los pagos si la obra se paraliza;
- los cambios permitidos en la superficie y la distribución, y el ajuste del precio.
Verificación de los permisos y del terreno
El permiso debe haberse concedido a la misma empresa que vende el apartamento y corresponder al terreno indicado en el contrato.
El extracto del NAPR del terreno puede solicitarse en línea mediante el código catastral. Las resoluciones publicadas por el Servicio de Arquitectura de Tiflis indican el número y la fecha de la orden, el código catastral del terreno y sus propietarios inscritos. Esta es una segunda forma de comprobar que el permiso y el terreno corresponden al vendedor (Reestri).
- extracto del NAPR del terreno: propietario, hipotecas, embargos y restricciones;
- permiso de construcción: número, fecha y autoridad emisora. En Tiflis, consulte el Servicio de Arquitectura (tas.ge) y las resoluciones publicadas en docs.tbilisi.gov.ge, donde figura el propietario del terreno; en Batumi, consulte el ayuntamiento (Reestri);
- compruebe que el permiso corresponda a lo que se vende: número de plantas, dirección y código catastral;
- en Tiflis, consulte el mapa municipal de obras suspendidas por la Inspección Municipal (Georgia Today);
- compruebe la empresa vendedora en el registro mercantil y revise los proyectos que haya terminado anteriormente.
Pasos a seguir
Primero, obtenga los extractos y verifique el permiso; después, reserve. El contrato debe incluir un calendario de pagos por etapas y una cláusula de inscripción preliminar. Inscriba el contrato en el NAPR inmediatamente después de firmarlo y antes de realizar el pago principal.
Si el promotor se niega a inscribir el contrato o a vincular los pagos a las etapas de la obra, eso no implica necesariamente mala fe, pero sí supone un riesgo mayor que debería reflejarse en el precio. Compare no solo el precio por metro cuadrado, sino también el grado de protección que ofrece el contrato.
Regla práctica: si no es posible verificar el permiso, el extracto y el calendario de pagos en unos días, no conviene apresurarse a reservar. Un descuento por decidir rápido rara vez compensa el riesgo de financiar una obra sin documentación.
Este material es informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las condiciones deben revisarse para cada inmueble antes de la operación.
Qué significa para el comprador
- En Georgia no hay obligación de utilizar una cuenta escrow: el dinero se entrega directamente al promotor.
- La inscripción preliminar en el NAPR impide la venta duplicada del apartamento.
- Pague según las etapas de la obra, no según el calendario.
- Verifique el permiso por su número en el registro oficial, no mediante una copia.
Actualizado a . Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.
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