Géorgie · Risques · 4 min
Géorgie : acheter sur plan sans séquestre - comment réduire les risques
La législation géorgienne n’impose pas de séquestre lors de la vente de logements en construction : l’argent de l’acheteur est versé directement au promoteur. Il faut donc constituer soi-même des protections, en combinant paiements par étapes, préinscription du droit auprès du NAPR et vérification des autorisations.
L’essentiel en chiffres
Quels sont les risques ?
Lors de l'achat d'un appartement en construction, l'acheteur paie une société privée par tranches en échange d'une promesse de construire le bien. Il n'existe ni séquestre obligatoire, ni garantie bancaire, ni assurance d'achèvement. Un promoteur peut en proposer volontairement, mais la plupart ne le font pas (ProfitKey Properties). Les principaux risques sont les retards, les modifications du projet, la double vente d'un même appartement et la faillite du promoteur.
Le marché est important : plus de 17 000 transactions ont été enregistrées à Batoumi en 2025 (ProfitKey Properties). Sans séquestre, dans le pire des cas, l'acheteur devient l'un des créanciers du promoteur plutôt que le titulaire de fonds placés sur un compte protégé.
Inscription préalable auprès de la NAPR
L'article 12 de la loi géorgienne sur le registre public permet d'inscrire à titre préalable un droit sur un bien immobilier sur la base d'un accord entre les parties. Cette inscription empêche l'enregistrement de tout autre droit sur le bien, sauf accord contraire des parties, et elle est radiée lors de l'enregistrement du droit de propriété lui-même (Matsne).
En pratique, cela protège contre la revente du même appartement. L'inscription d'un droit ou d'une obligation auprès de la NAPR coûte 150 GEL sous 4 jours ouvrés, 270 GEL sous 1 jour ou 350 GEL le jour du dépôt (NAPR). Prévoyez dans le contrat l'obligation pour le promoteur de signer les documents nécessaires à l'inscription.
L'inscription préalable ne fait pas de vous le propriétaire et ne vous rembourse pas en cas de faillite du promoteur. Elle traite un risque précis : elle empêche que le même appartement soit vendu ou cédé à quelqu'un d'autre. C'est pourquoi il faut la combiner avec un échéancier de paiement et la vérification des permis.
Paiements par étapes
Sans séquestre, la principale protection est un échéancier de paiement lié à des étapes de construction visibles (gros œuvre, toiture, façade, achèvement) plutôt qu'à des dates calendaires. Un paiement important au stade des terrassements signifie une exposition maximale à un seul promoteur. Vérifiez séparément dans le contrat :
- la date d'achèvement et l'éventuel délai de grâce en cas de retard ;
- les pénalités de retard de livraison et le droit de résilier le contrat et d'être remboursé ;
- le droit de suspendre les paiements en cas d'arrêt du chantier ;
- les modifications autorisées de surface et d'agencement, et la manière dont le prix sera recalculé.
Vérifier les permis et la propriété du terrain
Le permis doit avoir été délivré à la société même qui vend l'appartement et porter sur la parcelle identifiée dans le contrat.
Un extrait de la NAPR pour la parcelle peut être commandé en ligne à l'aide de son code cadastral. Les décisions publiées par le service d'architecture de Tbilissi indiquent le numéro et la date de l'arrêté, le code cadastral de la parcelle et ses propriétaires enregistrés. Cela permet une seconde vérification que le permis et le terrain appartiennent bien au vendeur (Reestri).
- extrait de la NAPR pour la parcelle : propriétaire, hypothèque, saisie et restrictions ;
- permis de construire : numéro, date et autorité de délivrance. À Tbilissi, consultez le service d'architecture (tas.ge) et les décisions publiées sur docs.tbilisi.gov.ge, qui indiquent le propriétaire de la parcelle ; à Batoumi, renseignez-vous auprès de la municipalité (Reestri);
- la concordance du permis avec le bien vendu : nombre d'étages, adresse et code cadastral ;
- à Tbilissi, consultez la carte municipale des projets dont la construction a été suspendue par l'inspection municipale (Georgia Today);
- l'inscription de la société venderesse au registre des entreprises et son historique de projets livrés.
Les étapes à suivre
Commencez par les extraits et le permis, puis réservez. Le contrat doit prévoir un échéancier de paiement par étapes et une clause d'inscription préalable. Procédez à l'inscription auprès de la NAPR juste après la signature, avant le paiement principal.
Si le promoteur refuse d'enregistrer le contrat ou de lier les paiements aux étapes, cela ne signifie pas forcément qu'il est de mauvaise foi, mais le risque augmente et doit se refléter dans le prix. Comparez non seulement le prix au mètre carré, mais aussi le niveau de protection que le contrat offre à l'acheteur.
Une règle pratique : si vous ne pouvez pas vérifier le permis, l'extrait et l'échéancier en quelques jours, ne vous précipitez pas pour réserver. Une remise pour décision rapide compense rarement le risque de financer un chantier sans les documents nécessaires.
Ce contenu est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les conditions doivent être vérifiées pour le bien concerné avant toute transaction.
Ce que cela signifie pour l’acheteur
- Il n'y a pas de séquestre en Géorgie - l'argent va directement au promoteur.
- L'inscription préalable auprès de la NAPR empêche la revente du même appartement.
- Payez selon les étapes de construction, pas selon un calendrier.
- Vérifiez le permis par son numéro dans le registre officiel, pas sur une copie.
À jour au . Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.
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