Georgien · Rendite · 4 Min.
Georgien: 5% Steuer auf Mieteinnahmen und die tatsächliche Rendite in Tiflis und Batumi
Langfristige Vermietung von Wohnraum durch Privatpersonen wird in Georgien mit 5% der Einnahmen ohne Abzüge besteuert. Die Bruttorendite liegt in Tiflis bei 8-9%, in Batumi bei rund 7%; nach Steuern und Leerstand sind in Tiflis realistisch etwa 7% zu erwarten.
Die wichtigsten Zahlen
Wie die Steuer funktioniert
Nach Artikel 81 des Steuergesetzbuchs unterliegen Einkünfte von Privatpersonen aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken einem Steuersatz von 5%, sofern keine Abzüge geltend gemacht werden. Der allgemeine Einkommensteuersatz beträgt 20% (Matsne). Die Steuererklärung ist bis zum 1. April des Folgejahres einzureichen, wenn die Steuer nicht an der Quelle einbehalten wurde.
Ist der Mieter ein Unternehmen, behält es die Steuer in der Regel als Steuerabzugsverpflichteter ein. Ist der Mieter eine Privatperson, zahlt der Eigentümer die Steuer selbst. Der Steuersatz von 5% gilt für die Bruttomiete: Kosten für Reparaturen, Möbel und Verwaltung mindern die Bemessungsgrundlage nicht.
Nichtansässige und kurzfristige Vermietung
Für Nichtansässige, die Mieteinnahmen von einer Person erhalten, die nicht zum Steuerabzug verpflichtet ist, sieht das Steuergesetzbuch ein gesondertes Verfahren vor: Besteuert wird die Differenz zwischen Einnahmen und Abzügen (Matsne, PwC Tax Summaries). Ob der Steuersatz von 5% auf einen bestimmten Nichtansässigen anwendbar ist, sollte vor dem Kauf mit dem Revenue Service geklärt werden.
Für die kurzfristige Vermietung (Gruppe 55.2 - kurzfristige Beherbergung) galt vom 1. Januar 2023 bis zum 1. Januar 2026 bei Antragstellung bei der Steuerbehörde und einem Umsatz von bis zu 100 000 GEL eine Pauschalsteuer (PwC Tax Summaries). Die nach diesem Datum geltende Regelung wird durch die geprüften Quellen nicht bestätigt. Klären Sie sie vor Beginn einer kurzfristigen Vermietung ab.
Eintragung des Eigentums
Die Eintragung des Eigentums bei NAPR kostet 150 GEL bei Bearbeitung in 4 Werktagen, 270 GEL bei Bearbeitung in einem Tag oder 350 GEL bei Bearbeitung am selben Tag (NAPR). Es handelt sich um eine einmalige Zahlung, die die Rendite kaum beeinflusst.
Vor dem Kauf empfiehlt sich ein Grundbuchauszug zum Objekt. Er weist den Eigentümer, Hypotheken und Beschlagnahmen aus. Diese standardmäßige Prüfung schützt vor den häufigsten Problemen mit dem Eigentumstitel.
Was Analysten berichten
Alle Zahlen sind Bruttowerte: Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, vor Steuern, Reparaturen, Möblierung und Leerstand.
Der Unterschied von einem Prozentpunkt zwischen den beiden Analystenangaben für Tiflis erklärt sich durch unterschiedliche Methoden und Berichtsmonate. Für eine Investitionsentscheidung ist der Trend wichtiger: In Tiflis liegt die Rendite stabil bei 8-9%, in Batumi sinkt sie, weil die Preise schneller steigen als die Mieten.
Zu beachten ist außerdem, dass die Bruttorendite auf Grundlage des Kaufpreises berechnet wird: Wird eine Wohnung in der Bauphase unter dem Marktpreis gekauft, kann ihre tatsächliche Rendite nach Fertigstellung über dem Durchschnitt liegen. Bei einem überhöhten Kaufpreis fällt sie entsprechend niedriger aus.
- Tiflis, Galt & Taggart: 9,4% im September 2026 - saisonaler Höchststand zu Beginn des Studienjahres (BM.ge); der langfristige Durchschnitt liegt nach Einschätzung des Unternehmens bei 8-9%;
- Tiflis, TBC Capital: 8,3% im August 2026, 0,1 Prozentpunkte weniger als ein Jahr zuvor (Homesoverseas);
- Batumi, Galt & Taggart: 7,1% im 1. Quartal 2026 bei einem Rückgang des durchschnittlichen Tagesmietpreises um 7,3%; die Analysten verweisen auf das große Volumen der im Bau befindlichen Projekte und einen allmählichen Rückgang der Renditen (GBC).
Tatsächliche Rendite: Beispiel
Tiflis, 8,3% brutto. Steuer von 5% auf die Mieteinnahmen: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. Ein Monat Leerstand pro Jahr: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. Wird die Wohnung im Rohbauzustand verkauft, kommen Kosten für Renovierung und Möbel hinzu, wodurch die Rendite auf das gesamte investierte Kapital niedriger ausfällt. In Batumi stammt der größte Teil der Einnahmen aus der Tourismussaison. Deshalb ist die Renditespanne zwischen guten und schwächeren Objekten größer als in Tiflis.
Die gleiche Berechnung für Batumi: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%. Saisonbedingter Leerstand, der in einem Ferienort stärker ausgeprägt ist als in der Hauptstadt, ist dabei noch nicht berücksichtigt. Bei kurzfristiger Vermietung kommen Kosten für Verwaltung, Reinigung und Plattformgebühren hinzu. Die steuerliche Behandlung sollte gesondert bestätigt werden. Bei langfristiger Vermietung in Tiflis ist die Berechnung einfacher und besser planbar.
Wertsteigerungen werden separat berechnet: Sie werden erst beim Verkauf realisiert und sind nicht garantiert.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Bedingungen sollten vor einer Transaktion für das konkrete Objekt geprüft werden.
Was das für Käufer bedeutet
- Der Steuersatz von 5% gilt für die langfristige Vermietung von Wohnraum ohne Abzüge.
- Tiflis: 8-9% brutto, nach Steuern und Leerstand etwa 7%.
- Batumi: rund 7% brutto, mit rückläufiger Tendenz.
- Nichtansässige und Anbieter kurzfristiger Vermietungen sollten die steuerliche Behandlung vor dem Kauf mit der Steuerbehörde klären.
Stand: . Dies ist eine Orientierungshilfe und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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