Грузия · Доходность · 4 мин
Грузия: налог на аренду 5% и реальная доходность Тбилиси и Батуми
Долгосрочная сдача жилья физлицом в Грузии облагается налогом 5% с дохода без вычетов. Валовая доходность Тбилиси - 8-9%, Батуми - около 7%; после налога и простоя в Тбилиси реалистично около 7%.
Главное в цифрах
Как устроен налог
По статье 81 Налогового кодекса доход физлица от сдачи жилого помещения для проживания облагается по ставке 5%, если оно не заявляет вычеты. Общая ставка подоходного налога - 20% (Matsne). Декларацию подают до 1 апреля следующего года, если налог не удержан у источника.
Если арендатор - компания, она обычно удерживает налог как налоговый агент. Если арендатор - физлицо, собственник платит сам. Ставка 5% применяется к валовой арендной плате: расходы на ремонт, мебель и управление её не уменьшают.
Нерезиденты и посуточная сдача
Для нерезидента, который получает арендную плату от лица, не являющегося налоговым агентом, кодекс устанавливает отдельный порядок: облагается разница между доходом и вычетами (Matsne, PwC Tax Summaries). Применимость ставки 5% к конкретному нерезиденту стоит подтвердить в Налоговой службе до сделки.
Для посуточной сдачи (группа 55.2 - краткосрочное размещение) с 1 января 2023 года до 1 января 2026 года действовал фиксированный налог при обращении в налоговую и обороте до 100 000 GEL (PwC Tax Summaries). Действующий режим после этой даты в проверенных источниках не подтверждён - уточняйте перед запуском посуточной сдачи.
Регистрация собственности
Регистрация права собственности в NAPR стоит 150 GEL при сроке 4 рабочих дня, 270 GEL - за 1 день, 350 GEL - в день подачи (NAPR). Это разовый платёж, на доходность он почти не влияет.
Перед покупкой стоит заказать выписку из реестра по объекту: она показывает собственника, ипотеку и аресты. Это стандартная проверка, которая защищает от наиболее частых проблем с титулом.
Что говорят аналитики
Все цифры - валовые: годовая аренда к цене покупки, до налогов, ремонта, мебели и простоя.
Разница между двумя аналитиками по Тбилиси в один пункт объясняется методикой и месяцем. Для решения важнее тренд: в Тбилиси доходность держится в диапазоне 8-9%, в Батуми - снижается, потому что цены растут быстрее аренды.
Важно и то, что валовая доходность считается от цены покупки: если квартира куплена дешевле рынка на стадии стройки, её фактическая доходность после сдачи может быть выше средней, а если дороже - ниже.
- Тбилиси, Galt & Taggart: 9,4% в сентябре 2026 года - сезонный пик на старте учебного года (BM.ge); долгосрочное среднее, по оценке компании, - 8-9%;
- Тбилиси, TBC Capital: 8,3% в августе 2026 года, на 0,1 п.п. ниже, чем годом ранее (Homesoverseas);
- Батуми, Galt & Taggart: 7,1% в I квартале 2026 года при снижении средней цены суток на 7,3%; аналитики отмечают большой объём строящихся проектов и постепенное снижение доходности (GBC).
Реальная доходность: пример
Тбилиси, 8,3% валовых. Налог 5% с арендной платы: 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%. Один месяц простоя в год: 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%. Если квартира продаётся в каркасе, к цене добавляется ремонт и мебель, и доходность от всей суммы вложений будет ниже. В Батуми основной доход - туристический сезон, поэтому разброс между хорошими и слабыми объектами шире, чем в Тбилиси.
Тот же расчёт для Батуми: 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%, и это до сезонного простоя, который на курорте больше, чем в столице. Если квартира сдаётся посуточно, к расходам добавляются управление, уборка и сборы площадок, а налоговый режим нужно подтвердить отдельно. Для долгосрочной сдачи в Тбилиси формула проще и предсказуемее.
Прирост цены считают отдельно: он реализуется только при продаже и не гарантирован.
Материал - справка, а не юридическая или налоговая консультация: перед сделкой условия проверяются под конкретный объект.
Что это значит для покупателя
- Ставка 5% - для долгосрочной сдачи жилья без вычетов.
- Тбилиси: 8-9% валовых, после налога и простоя - около 7%.
- Батуми: около 7% валовых и тенденция к снижению.
- Нерезидентам и посуточной сдаче - уточнить режим в налоговой до покупки.
Актуально на . Это справка, а не юридическая или налоговая консультация.
Кипр · Налоги · 4 мин