Վրաստան. վարձակալության 5% հարկը և Թբիլիսիի ու Բաթումիի իրական եկամտաբերությունը

Ինչպես է աշխատում հարկը

Վրաստանի հարկային օրենսգրքի 81-րդ հոդվածով ֆիզիկական անձի՝ բնակելի գույքը բնակության նպատակով վարձով տալուց ստացված եկամուտը հարկվում է 5% դրույքաչափով, եթե հարկ վճարողը նվազեցումներ չի պահանջում։ Եկամտահարկի ընդհանուր դրույքաչափը 20% է (Matsne)։ Հայտարարագիրը պետք է ներկայացվի մինչև հաջորդ տարվա ապրիլի 1-ը, եթե հարկը չի պահվել աղբյուրում։

Եթե վարձակալը ընկերություն է, այն սովորաբար պահում է հարկը որպես հարկային գործակալ։ Եթե վարձակալը ֆիզիկական անձ է, սեփականատերը հարկը վճարում է ինքնուրույն։ 5% դրույքաչափը կիրառվում է համախառն վարձի նկատմամբ. վերանորոգման, կահույքի և կառավարման ծախսերը չեն նվազեցնում հարկվող գումարը։

Ոչ ռեզիդենտներ և կարճաժամկետ վարձակալություն

Ոչ ռեզիդենտի համար, որը վարձակալական եկամուտ է ստանում հարկային գործակալ չհանդիսացող անձից, օրենսգիրքը սահմանում է առանձին կարգ. հարկվում է եկամտի և նվազեցումների տարբերությունը (Matsne, PwC Tax Summaries)։ Ոչ ռեզիդենտները մինչև գործարքը պետք է Եկամուտների ծառայության հետ հստակեցնեն, թե արդյոք 5% դրույքաչափը կիրառվում է իրենց կոնկրետ իրավիճակում։

Կարճաժամկետ վարձակալության համար (խումբ 55.2՝ կարճաժամկետ կացություն) 2023 թ. հունվարի 1-ից մինչև 2026 թ. հունվարի 1-ը հասանելի էր ֆիքսված հարկի ռեժիմ նրանց համար, ովքեր դիմել էին հարկային մարմիններին և ունեին մինչև 100 000 GEL շրջանառություն (PwC Tax Summaries)։ Այդ ամսաթվից հետո գործող ռեժիմը ուսումնասիրված աղբյուրներում հաստատված չէ. ստուգեք կանոնները մինչև կարճաժամկետ վարձակալություն սկսելը։

Գույքի գրանցում

NAPR-ում սեփականության գրանցումն արժե 150 GEL՝ 4 աշխատանքային օրվա ծառայության համար, 270 GEL՝ մեկօրյա ծառայության, կամ 350 GEL՝ նույն օրվա ծառայության համար (NAPR)։ Սա միանվագ վճար է և եկամտաբերության վրա քիչ է ազդում։

Գնելուց առաջ արժե պատվիրել քաղվածք գույքի ռեեստրից։ Այն ցույց է տալիս սեփականատիրոջը, հիփոթեքը և ցանկացած արգելանք կամ կալանք։ Սա ստանդարտ ստուգում է, որն օգնում է պաշտպանվել սեփականության իրավունքի ամենատարածված խնդիրներից։

Ինչ են ասում վերլուծաբանները

Բոլոր թվերը համախառն են. տարեկան վարձը բաժանած գնման գնի վրա՝ մինչև հարկերը, վերանորոգումը, կահավորումը և չզբաղված ժամանակահատվածները։

Թբիլիսիի երկու վերլուծաբանների միջև մեկ կետի տարբերությունն արտացոլում է մեթոդաբանության և հաշվետու ամսվա տարբերությունները։ Ներդրումային որոշումների համար միտումն ավելի կարևոր է. Թբիլիսիում եկամտաբերությունը մնում է 8-9% միջակայքում, իսկ Բաթումիում նվազում է, քանի որ գներն ավելի արագ են աճում, քան վարձերը։

Համախառն եկամտաբերությունը հաշվարկվում է գնման գնից։ Եթե բնակարանը գնվել է շինարարության ընթացքում շուկայականից ցածր գնով, ավարտից հետո դրա իրական եկամտաբերությունը կարող է միջինից բարձր լինել. եթե գնվել է բարձր գնով, կարող է ավելի ցածր լինել։

• Թբիլիսի, Galt & Taggart. 9,4% 2026 թ. սեպտեմբերին՝ ուսումնական տարվա սկզբի սեզոնային գագաթնակետ (BM.ge); ընկերության գնահատմամբ երկարաժամկետ միջինը 8-9% է;
• Թբիլիսի, TBC Capital. 8,3% 2026 թ. օգոստոսին, տարեկան կտրվածքով 0,1 տոկոսային կետով նվազում (Homesoverseas);
• Բաթումի, Galt & Taggart. 7,1% 2026 թ. 1-ին եռամսյակում, միջին օրական դրույքաչափը նվազել է 7,3%-ով. վերլուծաբանները նշում են կառուցվող նախագծերի մեծ ծավալը և եկամտաբերության աստիճանական նվազումը (GBC).

Իրական եկամտաբերություն. օրինակ

Թբիլիսի, 8,3% համախառն։ Վարձի 5% հարկը տալիս է՝ 8,3% × 0,95 ≈ 7,9%։ Տարեկան մեկ ամիս չզբաղված լինելու դեպքում՝ 7,9% × 11/12 ≈ 7,2%։ Եթե բնակարանը գնվել է առանց հարդարման, վերանորոգման և կահույքի ծախսերը պետք է ավելացնել ներդրմանը, ինչը նվազեցնում է ընդհանուր ներդրված գումարի եկամտաբերությունը։ Բաթումիում եկամուտը հիմնականում ստացվում է զբոսաշրջային սեզոնին, ուստի ուժեղ և թույլ օբյեկտների միջև տարբերությունն ավելի մեծ է, քան Թբիլիսիում։

Նույն հաշվարկը Բաթումիի համար՝ 7,1% × 0,95 ≈ 6,7%՝ մինչև սեզոնային չզբաղվածությունը, որը հանգստավայրում ավելի մեծ է, քան մայրաքաղաքում։ Կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում լրացուցիչ ծախսերն են կառավարումը, մաքրումը և հարթակների վճարները, իսկ կիրառելի հարկային ռեժիմը պետք է առանձին հստակեցնել։ Թբիլիսիում երկարաժամկետ վարձակալությունը տալիս է ավելի պարզ և կանխատեսելի հաշվարկ։

Կապիտալի աճը հաշվարկվում է առանձին. այն իրացվում է միայն վաճառքի ժամանակ և երաշխավորված չէ։

Այս նյութը տեղեկատվական է և իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Գործարքից առաջ հաստատեք պայմանները կոնկրետ օբյեկտի համար։

Արդիական է 2026 թ. նոյեմբերի 5դրությամբ։ Սա ընդհանուր տեղեկատվություն է, ոչ թե իրավական կամ հարկային խորհրդատվություն։

Աղբյուրներ

1. Matsne - Վրաստանի հարկային օրենսգիրք
2. PwC Tax Summaries - Georgia, Income determination (2026 թ. սեպտեմբերի 2)
3. NAPR - Immovable Property Registration fees
4. BM.ge - Galt & Taggart, Թբիլիսի, 2026 թ. սեպտեմբեր
5. Homesoverseas - TBC Capital, Թբիլիսի, 2026 թ. օգոստոս
6. GBC - Galt & Taggart, Բաթումի, 2026 թ. 1-ին եռամսյակ

Ամեն ինչ շուկայի մասին. Վրաստան Կիսվել Telegram-ում