საქართველო · თბილისი
როგორ მუშაობს · შემოწმებულია
მთავარი ფაქტები თბილისში ყიდვის შესახებ
უცხოელები თბილისში ბინებს სრულ საკუთრებაში ყიდულობენ, საკუთრება კი საჯარო რეესტრში (NAPR) 150 GEL საფასურით რეგისტრირდება. მთავარი რისკი: საქართველოში მშენებარე ობიექტების ყიდვისას ესქროუ არ არსებობს, ამიტომ დეველოპერს და გადახდის გრაფიკს დაჯავშნამდე ვამოწმებთ.
მთავარი მაჩვენებლები
რა ღირს
TBC Capital-ის მონაცემებით, 2026 წლის პირველ ცხრა თვეში თბილისში ბინების საშუალო მოთხოვნილი ფასი $1,353-ია 1 m²-ზე (TBC Capital); ფასები უბნების მიხედვით ძალიან განსხვავდება. ჩვენს კატალოგში თბილისის ახალი შენობები $62,660-დან იწყება (BLOX Didi Digomi (Tavdadebuli), დეველოპერის ფასები 2026 წლის 7 ნოემბრის მდგომარეობით). საქართველოში ბინები ხშირად იყიდება „შავი კარკასით" (მოპირკეთების გარეშე), „თეთრი კარკასით" (შავი მოპირკეთება) ან „მწვანე კარკასით" (რემონტით) - ფასები მხოლოდ მოპირკეთების ერთსა და იმავე ეტაპზე შეადარეთ.
როგორ ვიყიდოთ ესქროუს გარეშე
საქართველოს კანონმდებლობა მშენებარე ობიექტების გაყიდვისას ესქროუს არ მოითხოვს - ფული პირდაპირ დეველოპერთან მიდის (PKP). ამიტომ დაცვას თავად ვაწყობთ:
- ვამოწმებთ დეველოპერს და მიწას საჯარო რეესტრში, ასევე მშენებლობის ნებართვას;
- გადახდები მშენებლობის ეტაპებს მიჰყვება და არა 100% წინასწარ;
- შესაძლებლობის შემთხვევაში მყიდველის უფლებას NAPR-ში წინასწარ ვარეგისტრირებთ;
- ვამოწმებთ, რას ამბობს ხელშეკრულება ვადების დარღვევისას.
დაწვრილებით ჩვენს სტატიაში მშენებარე ობიექტის ყიდვა ესქროუს გარეშე. დეველოპერები ხშირად განვადებას გვთავაზობენ, მაგრამ ეს საბანკო პროდუქტი არ არის: ფული მაინც დეველოპერთან მიდის ესქროუს გარეშე.
ბინადრობის ნებართვა თბილისის ბინით
2026 წლის 1 მარტიდან უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის ზღვარი არის აკრედიტებული შემფასებლის მიერ შეფასებული საბაზრო ღირებულება $150,000-ზე მეტი; ადრე ეს $100,000 იყო (SDA). ნებართვა ერთი წლით გაიცემა და გრძელდება, სანამ მესაკუთრე რჩებით. უფრო იაფი ბინა თავისთავად პირობას ვერ დააკმაყოფილებს.
გადასახადები და ხარჯები
გადაცემის გადასახადი არ არის; საკუთრების რეგისტრაცია 150 GEL ჯდება (NAPR). ფიზიკურ პირს საცხოვრებლის იჯარიდან მთლიანი შემოსავლის 5%-ის გადახდა შეუძლია (PwC). რეკლამირებული შემოსავლიანობა ხშირად არ ითვალისწინებს უძრაობას, მოვლას და გადასახადებს. შემოსავალს ან ფასის ზრდას არ გპირდებით: ვაჩვენებთ გაანგარიშებას და წყაროებს, გადაწყვეტილება კი თქვენია.
მოკლედ
- ბინები სრულ საკუთრებაშია; NAPR-ში რეგისტრაცია 150 GEL ჯდება; გადაცემის გადასახადი არ არის.
- საშუალო მოთხოვნილი ფასი თბილისში $1,353-ია 1 m²-ზე (2026 წლის 9 თვე); კონკრეტული ბინის ფასს დეველოპერთან ვადასტურებთ.
- ესქროუ არ არის: ეტაპობრივი გადახდები, რეესტრის შემოწმება და წინასწარი რეგისტრაცია.
- ბინადრობის ნებართვას სჭირდება ქონების ღირებულება $150,000-ზე მეტი.
აქტუალურია . კატალოგის ფასები აღებულია დეველოპერების ფასების სიებიდან, თითოეული პროექტის ბარათზე მითითებული შემოწმების თარიღით. ეს ზოგადი ინფორმაციაა და არა იურიდიული, საგადასახადო ან საინვესტიციო რჩევა; შემოსავალი და ფასის ზრდა გარანტირებული არ არის. თქვენი პასპორტისთვის პირობებს ადგილობრივ იურისტთან ვამოწმებთ დაჯავშნამდე.
წყაროები
- TBC Capital - Tbilisi residential market watch, September 2026
- NAPR - ქონების რეგისტრაციის საფასური
- PKP - მშენებარე ობიექტის ყიდვა საქართველოში ესქროუს გარეშე
- საქართველოს სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო (SDA) - ბინადრობის ნებართვები
- საქართველოს 2025 წლის 26 ივნისის კანონი N863 (Matsne)
- PwC Tax Summaries - Georgia, individual taxation
- NAPR - სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეზღუდვები უცხოელებისთვის
- Residence Estate - მინდობილობა საქართველოში ქონების საყიდლად
