Yunanistan: Golden Visa - bölgelere göre eşikler ve değişiklikler

Bölgelere göre eşikler

Yasal dayanak, Göç Kanunu'nun 100. maddesini değiştiren 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesidir (GreekProps).

• €800 000 - Attika bölgesi (Atina dahil), Selanik bölgesel birimi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3 100'ü aşan adalar;
• €400 000 - diğer tüm bölgeler;
• €250 000 - yalnızca iki özel yol: konut dışı bir binanın konuta dönüştürülmesi (5 Nisan 2024'ten sonra ve başvurudan önce tamamlanmış) veya tescilli bir tarihi mülkün restorasyonu (IBA).

Tek mülk ve 120 m²

Asgari yatırım tek bir mülkte yapılmalıdır - gerekli tutara birkaç daireyi birleştirerek ulaşılamaz. Tamamlanmış mülkün ana alanı en az 120 m² olmalıdır. Depolar ve otoparklar alana sayılmaz, ancak aynı işlemde ve aynı binada alınırlarsa değerleri dahil edilir (IBA).

Pratikte bu, talebi daha büyük daire ve evlere kaydırıyor. Atina'da €800 000 fiyatlı, en az 120 m²'lik bir mülk piyasanın üst segmentindedir; yüksek talep gören bölgelerin dışında €400 000'a daha geniş seçenek vardır. 120 m² şartı, inşaat ruhsatı olmayan arsalara veya €250 000 yollarına uygulanmaz (GreekProps).

Kısa süreli kiralama yasağı

Golden Visa almak veya yenilemek için satın alınan mülk, platformlar üzerinden kısa süreli kiraya verilemez veya alt kiraya verilemez. İhlal, oturum izninin iptaline ve €50 000 para cezasına yol açar. Uzun süreli kiralamaya izin verilir (IBA). Yatırımcılar için bu, getirilerin yalnızca uzun süreli kiralamaya göre hesaplanması gerektiği anlamına gelir.

Kısıtlama geriye dönük değildir ve önceki rejim kapsamında veya geçiş döneminde alınan mülklere uygulanmaz. Ancak yeni alımlarda "oturum izni artı kısa süreli kiralama" modeli artık işlemez: hesap uzun süreli kiralamaya veya kişisel kullanıma dayanmalıdır.

Süreler ve geçiş dönemi

Geçiş penceresi kapandı. 31 Ağustos 2024'ten önce tam fiyatı veya %10 depozitoyu ödeyen alıcılar, işlemi eski eşiklere göre 31 Aralık 2024'e kadar tamamlayabildi. 1 Eylül 2024'ten bu yana geçiş kuralı yoktur ve tam fiyat başvurudan önce ödenmelidir (GreekProps).

Oturum izni beş yıllığına verilir ve yenilenebilir; Yunanistan'da asgari kalış şartı yoktur (IBA).

Yenileme yatırımın korunmasına bağlıdır: mülk satılırsa iznin dayanağı ortadan kalkar. Yatırımdan çıkışı oturum izninin takvimine göre planlayın.

Satın almadan önce mülkün kendisini kontrol edin: alanının yasallığını, kaçak yapı olup olmadığını ve ana kullanımının konut olup olmadığını. Alanın bir kısmı yasallaştırılmamışsa 120 m² şartına sayılmayabilir ve mülk fiyat eşiğini karşılasa bile uygun olmaz.

İnşaat halindeki mülklerde zamanlama da önemlidir: bina tamamlanıp tescil edilene kadar, ne zaman ve hangi dayanakla başvurabileceğinizi ve o aşamada hangi belgelerin gerekeceğini bir avukatla netleştirin.

Yasa başvuruların işlem sürelerini garanti etmez; bu süreler göç idarelerinin iş yüküne bağlıdır. Yalnızca mülk satın aldığınıza dayanarak belirli bir tarihte taşınmayı planlamayın. Mülk belgelerini ve tam ödeme kanıtını, işlemle paralel olarak önceden hazırlamak en iyisidir.

Neler değişebilir

23 Temmuz 2026'da onaylanan 2026-2035 Ulusal Konut Stratejisi, uzun süreli kiralama için birkaç mülkten oluşan bir portföye dayalı yeni bir Golden Visa kategorisi öneriyor. Bu henüz yasa değil; bu yüzden işlemler buna göre kurgulanmamalıdır (IBA). Ayrıca Parlamento'da, 1 Temmuz 2027'den itibaren AB dışı vergi mukimlerinin konut alımlarına %15 vergi öngören bir tasarı bulunuyor; doğrulanan kaynaklar bunun Golden Visa ile ilişkisini netleştirmiyor.

Bu yazı yalnızca bilgi amaçlıdır ve hukuki veya vergi tavsiyesi niteliği taşımaz. İşlemden önce belirli mülk için şartlar kontrol edilmelidir.

Güncellenme tarihi: 5 Kasım 2026. Bu genel bilgidir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.

Kaynaklar

1. IBA - The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul (9 Sep 2026)
2. GreekProps - Greek Property Regulation Tracker 2026

Piyasa hakkında her şey: Yunanistan Telegram'da paylaş