Grécia · Autorização de residência · 4 min
Grécia: Golden Visa - limites por zona e o que mudou
Desde 1 de setembro de 2024, o investimento mínimo através de imóveis para obter a Golden Visa é de €800 000 na Ática, em Tessalónica, Míconos, Santorini e nas grandes ilhas, e de €400 000 nas restantes zonas. É necessário adquirir um único imóvel com pelo menos 120 m². O arrendamento de curta duração é proibido.
Dados essenciais
Valores mínimos por região
A base legal é o artigo 64 da Lei 5100/2024, que alterou o artigo 100 do Código de Imigração (GreekProps).
- 800.000 € - a região da Ática (incluindo Atenas), a unidade regional de Tessalônica, Mykonos, Santorini e ilhas com mais de 3 100 habitantes;
- 400.000 € - todas as demais regiões;
- 250.000 € - apenas dois caminhos especiais: a conversão de um edifício não residencial em moradia (concluída após 5 de abril de 2024 e antes do pedido) ou a restauração de um imóvel tombado (IBA).
Um único imóvel e 120 m²
O investimento mínimo deve ser feito em um único imóvel - não é possível atingir o valor somando vários apartamentos. A área principal do imóvel concluído deve ser de pelo menos 120 m². Depósitos e vagas de garagem não contam para a área, mas seu valor é incluído se forem comprados na mesma operação e no mesmo edifício (IBA).
Na prática, isso desloca a demanda para apartamentos e casas maiores. Em Atenas, um imóvel de pelo menos 120 m² por 800.000 € está no segmento alto do mercado, enquanto com 400.000 € a escolha é maior fora das regiões mais procuradas. A exigência de 120 m² não se aplica a terrenos sem alvará de construção nem aos caminhos de 250.000 € (GreekProps).
Proibição de aluguel de curta temporada
Um imóvel comprado para obter ou renovar o Golden Visa não pode ser alugado por curta temporada em plataformas nem sublocado. A infração leva à revogação da autorização de residência e a uma multa de 50.000 €. O aluguel de longo prazo é permitido (IBA). Para investidores, isso significa que a rentabilidade deve ser calculada apenas com base em aluguel de longo prazo.
A restrição não é retroativa e não se aplica a imóveis comprados no regime anterior ou durante o período de transição. Para novas compras, porém, o modelo "autorização de residência mais aluguel de curta temporada" já não funciona: o cálculo deve se basear em aluguel de longo prazo ou uso próprio.
Prazos e período de transição
A janela de transição se fechou. Quem pagou o preço integral ou um sinal de 10% antes de 31 de agosto de 2024 pôde concluir a operação com os valores antigos até 31 de dezembro de 2024. Desde 1 de setembro de 2024 não há regras de transição, e o preço integral deve ser pago antes do pedido (GreekProps).
A autorização de residência é emitida por cinco anos e pode ser renovada; na Grécia não há exigência de permanência mínima (IBA).
A renovação depende da manutenção do investimento: se o imóvel for vendido, perde-se a base da autorização. Planeje qualquer saída do investimento levando em conta os prazos da autorização de residência.
Antes de comprar, verifique o próprio imóvel: a regularidade da área, a existência de construções irregulares e se o uso principal é residencial. Se parte da área não estiver regularizada, ela pode não contar para os 120 m², tornando o imóvel inelegível mesmo que atinja o valor mínimo.
Para imóveis em construção, o prazo também importa: até que o edifício seja concluído e registrado, verifique com um advogado quando e com base em quê você pode fazer o pedido e quais documentos serão exigidos nessa fase.
A lei não garante prazos de análise dos pedidos, que dependem da carga de trabalho dos serviços de imigração. Não planeje uma mudança para uma data específica apenas com base na compra do imóvel. O ideal é preparar com antecedência os documentos do imóvel e o comprovante de pagamento integral, em paralelo à operação.
O que pode mudar
A Estratégia Nacional de Habitação 2026-2035, aprovada em 23 de julho de 2026, propõe uma nova categoria de Golden Visa baseada em uma carteira de vários imóveis para aluguel de longo prazo. Ainda não é lei, por isso as operações não devem ser estruturadas contando com ela (IBA). Além disso, tramita no Parlamento um projeto de lei que propõe um imposto de 15% sobre compras de imóveis residenciais por residentes fiscais de fora da UE a partir de 1 de julho de 2027; as fontes verificadas não esclarecem sua relação com o Golden Visa.
Este artigo tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. Os requisitos devem ser verificados para o imóvel específico antes da operação.
O que isto significa para quem compra
- Os valores mínimos aplicáveis são 800.000 € ou 400.000 € investidos em um único imóvel de pelo menos 120 m².
- O aluguel de curta temporada desse imóvel pode levar à revogação da autorização de residência e a uma multa de 50.000 €.
- O valor de 250.000 € se aplica apenas à conversão de imóvel não residencial em moradia ou à restauração de imóvel tombado.
- Fique atento ao imposto de 15% a partir de julho de 2027 - ele pode afetar o custo total.
Atualizado em . Estas são informações gerais, não aconselhamento jurídico ou tributário.
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