Аналитика и калькулятор доходности
Считаем так, как считали бы для себя: с налогами, расходами и простоем. Все допущения - видны и меняются.
Посчитайте доходность
Покажем, сколько объект будет приносить в год после всех расходов и налогов и за сколько лет вернутся вложения.
1Объект
2Аренда
Загрузка - сколько времени объект сдан. Рыночные оценки доходности - для долгосрочной аренды, поэтому по умолчанию 92% (11 месяцев из 12). Для посуточной сдачи ставьте свою загрузку.
3Расходы и налоги Уже заполнены по выбранной стране - можно поправить
Чистыми в год
Впишите аренду в месяц - здесь появится доход за год и срок окупаемости.
-
| Аренда за год с учётом загрузки | - |
| Управление | - |
| Налог с аренды | - |
| Обслуживание | - |
| Остаётся вам | - |
Как считали
Валовая доходность = аренда в месяц × 12 × загрузка / цена. Чистая доходность = (валовой доход - управление - налог на аренду - расходы на владение в год) / (цена + расходы на покупку). Окупаемость = (цена + расходы на покупку) / чистый доход в год. Ставки налогов и сборов - по стране, источники и даты указаны рядом с полями.
Полная стоимость покупки по странам
Расчёт ориентировочный, по ставкам на дату проверки. Точную сумму подтвердим по конкретной сделке. Не включены: услуги юриста, перевод денег, мебель.
Короткие разборы
Кипр · Налоги · 4 минКипр: НДС 19% и что он делает с доходностью
Инвестор, который покупает квартиру у застройщика под сдачу, почти всегда платит НДС 19%, а не 5%. Это сразу срезает доходность: 5,4% от цены без налога превращаются примерно в 4,5% от реальных вложений.
Кипр · Покупка · 4 минКипр: сколько стоит покупка сверх цены
С 1 января 2026 года гербового сбора на Кипре больше нет. Главная надбавка к цене от застройщика - НДС 19% или 5%, а пошлина за передачу при НДС не платится.
Бали · Доходность · 4 минБали: почему доходность из рекламы не совпадает с независимыми оценками
Независимая оценка Global Property Guide - 2,93-5,47% валовой доходности для вилл на Бали, в среднем 4,24%. Двузначные цифры в рекламе почти всегда - сценарий посуточной сдачи до расходов и без учёта того, что долгосрочная аренда со временем обесценивается.
Бали · Право · 5 минБали: долгосрочная аренда, право на землю для иностранцев и PT PMA
Иностранец на Бали не может владеть землёй на праве собственности. Законных путей три: долгосрочная аренда, право пользования Hak Pakai или компания PT PMA. Схема с подставным владельцем-индонезийцем с февраля 2026 года прямо запрещена на уровне провинции.
Греция · Налоги · 4 минГреция: налог 15% для покупателей не из ЕС - что известно на ноябрь 2026
Законопроект о налоге 15% внесён в парламент в первых числах ноября 2026 года, но ещё не принят. Если пройдёт в текущем виде, налог на передачу жилья для налоговых резидентов стран вне ЕС и ЕЭЗ вырастет с 3% до 15% (с муниципальной надбавкой - с 3,09% до 15,45%) по окончательным договорам с 1 июля 2027 года.
Греция · ВНЖ · 4 минГреция: Golden Visa - пороги по зонам и что изменилось
С 1 сентября 2024 года минимум для Golden Visa через недвижимость - €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах и €400 000 в остальных районах. Один объект от 120 м², посуточная сдача запрещена.
Как мы получаем данные
- Цены и описания проектов - из официальных данных, с датой последней проверки. Перед бронью сверяем цену и наличие на день сделки.
- Цена старше 30 дней скрывается автоматически и заменяется на «по запросу».
- Показатели рынков - из публичных отчётов и официальных источников (банки, статистика, налоговые службы); у каждой цифры - источник и дата.
- Пересчёт валют - по курсу ЕЦБ на 04.11.2026: 1 EUR = 1,1267 USD. Это ориентир, а не цена в договоре.
- Рекламные заявления застройщиков о доходности мы не публикуем как факт.
- Если источник не найден - цифру не показываем.
Не знаете, с какой страны начать?
Это нормально. Начните с задачи и бюджета - сравнение рынков мы сделаем сами.
Написать в Telegram · Telegram-канал @m2agencyre · hello@m2agencyre.com